Налоги для держателя ПМЖ Кипра в 2026 году: что реально платит инвестор

Главный миф: «ПМЖ — значит, плачу налоги на Кипре со всего»

Самый частый страх инвестора перед получением ПМЖ Кипра звучит примерно так: «как только я получу карту резидента, кипрская налоговая придет за моими доходами по всему миру — за бизнесом в России, за дивидендами в ОАЭ, за арендой в Европе». Этот страх держится на смешении двух совершенно разных понятий: миграционного статуса и налогового резидентства. Это не одно и то же, и разница здесь принципиальная.

ПМЖ по Regulation 6.2 - это право жить на Кипре бессрочно. Оно дает вам легальный статус резидента ЕС, право спонсировать семью, базу для дальнейшего гражданства. Но оно ничего не говорит налоговой инспекции о том, где вы платите налоги. Налоговое резидентство определяется по совершенно другим критериям — по тому, сколько дней в году вы физически находитесь на острове и какие связи с ним поддерживаете.

Поэтому можно держать ПМЖ Кипра годами, приезжать раз в два года на пару дней для поддержания статуса — и при этом не быть налоговым резидентом Кипра ни одного дня. В этом случае Кипр не имеет права на ваш мировой доход. Дальше в статье мы разберем обе ситуации: когда вы остаетесь налоговым нерезидентом и когда сознательно становитесь резидентом ради выгодного режима.

Почему ПМЖ по Regulation 6.2 сам по себе не создает налогов

Regulation 6.2 — это иммиграционная норма Министерства внутренних дел Кипра. Она регулирует, кому выдается постоянный вид на жительство за инвестицию в недвижимость от 300 000 евро плюс НДС. Эта норма не относится к налоговому законодательству вообще. В тексте разрешения нет ни слова о подоходном налоге, о декларировании мирового дохода или об обязанности встать на налоговый учет.

Условие поддержания ПМЖ — визит на остров раз в два года. Этого недостаточно, чтобы налоговая признала вас резидентом. По кипрскому закону минимальный порог налогового резидентства — 60 дней присутствия в году при соблюдении ряда условий, а классический порог — больше 183 дней. Заезд на несколько дней раз в два года не дотягивает ни до одного из них.

Из этого следует ключевой вывод: получение ПМЖ — нейтральное по налогам событие. Вы не начинаете автоматически платить кипрский подоходный налог. Вы не обязаны декларировать на Кипре доход, заработанный в других странах. Налоговые последствия возникают ровно тогда, когда вы сами решаете перенести налоговое резидентство на остров — и это уже отдельный, осознанный шаг. Подробно критерии разобраны в материале про налоговое резидентство Кипра.

Два сценария: налоговый нерезидент и налоговый резидент

Чтобы не путаться, держателя ПМЖ Кипра удобно делить на два типа. От того, к какому типу вы относитесь, зависит буквально все ваше налоговое положение на острове.

Сценарий А — вы остаетесь налоговым нерезидентом. Вы живете в основном за пределами Кипра, бываете на острове меньше 60 дней в год, налоги платите там, где реально живете и работаете. ПМЖ держите как «запасной аэродром» и статус ЕС. В этом случае Кипр облагает только то, что прямо связано с островом: вашу кипрскую недвижимость и доход от нее. Ваш бизнес, зарплата, дивиденды и аренда за пределами Кипра острову неинтересны.

Сценарий Б — вы становитесь налоговым резидентом. Вы проводите на острове больше 183 дней (или 60 дней при выполнении условий) и переносите центр налоговой жизни на Кипр. Тогда Кипр облагает ваш мировой доход — но по очень мягким правилам, а в сочетании со статусом non-dom многие виды пассивного дохода облагаются по ставке 0%. Для многих состоятельных людей именно сценарий Б и есть цель: легально снизить налоговую нагрузку.

Дальше разберем каждый налог по отдельности — от покупки недвижимости до продажи.

Налоги при покупке недвижимости: НДС 19% или 5%

Самая весомая статья расходов при входе в программу — это НДС. Поскольку под Regulation 6.2 жилье берется только новое, first sale напрямую от застройщика, такая сделка облагается НДС (вторичное жилье НДС не облагается, но оно и не проходит под жилую опцию ПМЖ). Стандартная ставка НДС на Кипре — 19%.

Однако есть важная льгота. Если объект приобретается как основное жилье покупателя и заявитель ранее не пользовался льготой, к первым 200 квадратным метрам жилой площади применяется пониженная ставка 5%. На площадь сверх 200 м² начисляется полные 19%. Это серьезная экономия: на квартире 300 000 евро разница между 5% и 19% составляет десятки тысяч евро.

• Новостройка, first sale, как основное жилье до 200 м²: НДС 5% на первые 200 м².
• Новостройка как инвестиционный/второй объект: НДС 19%.
• Коммерческая недвижимость (Option B): НДС 19% по общему правилу.

Право на ставку 5% оформляется через подачу заявления в налоговую с обязательством использовать объект как основное жилье. Если позже вы продадите или сдадите объект раньше установленного срока, часть льготы придется вернуть. Этот нюанс важно просчитывать заранее, поскольку он влияет на итоговую стоимость получения ПМЖ Кипра.

Сбор за переход титула и отмена гербового сбора в 2026

Помимо НДС, при покупке исторически возникали еще два платежа: сбор за переход титула (transfer fee) и гербовый сбор (stamp duty). В 2026 году картина существенно упростилась.

Гербовый сбор отменен. С 1 января 2026 года по закону N. 239(I)/2025 гербовый сбор на договоры в Кипре отменен полностью. Раньше он считался по ступенчатой шкале от суммы договора и добавлял несколько сотен или тысяч евро к сделке. Теперь этой статьи расходов нет — заметное облегчение для покупателя.

Сбор за переход титула. Он взимается при регистрации права собственности на покупателя и считается по прогрессивной шкале: 3% на первые 85 000 евро, 5% на часть от 85 001 до 170 000 евро и 8% на сумму выше 170 000 евро. Но здесь есть ключевая льгота: если по сделке был уплачен НДС, сбор за переход титула не взимается вообще. А поскольку под ПМЖ жилье покупается новое и облагается НДС, на практике держатель ПМЖ этот сбор по жилой опции обычно не платит. Для сделок без НДС (например, отдельные коммерческие объекты) шкала уменьшается вдвое.

Ежегодный налог на недвижимость: что осталось после реформы

Здесь хорошая новость для собственников. Общенациональный ежегодный налог на недвижимость (Immovable Property Tax), который считался по устаревшим оценкам 1980 года, был отменен на Кипре еще в 2017 году и не возвращается. То есть владелец кипрской квартиры или дома не платит государству ежегодный налог за сам факт владения — в отличие от многих других стран ЕС.

Что осталось — это местные муниципальные сборы. Их собирает муниципалитет, и идут они на вывоз мусора, канализацию, освещение, благоустройство района. Размер скромный и зависит от площади и расположения объекта — как правило, в диапазоне примерно от 90 до 300 евро в год. Это не налог на капитал, а плата за коммунальную инфраструктуру.

• Национальный налог на недвижимость: отсутствует (отменен в 2017).
• Муниципальные сборы: примерно 90-300 евро в год на объект.
• Сборы общины/комплекса: если объект в кондоминиуме, добавляются взносы на обслуживание (зависят от проекта).

Для держателя ПМЖ это означает крайне низкую стоимость владения недвижимостью на острове из года в год. Покупка облагается один раз НДС, а дальнейшее содержание ограничивается небольшими муниципальными платежами.

Налог при сдаче недвижимости в аренду

Многие инвесторы планируют сдавать кипрскую недвижимость в долгосрочную аренду (краткосрочная аренда типа Airbnb под Regulation 6.2 запрещена и грозит отзывом ПМЖ). Доход от аренды кипрской недвижимости относится к кипрским источникам, поэтому он облагается на Кипре — независимо от того, налоговый вы резидент или нет.

Структура налога на арендный доход в 2026 году такая:

• Подоходный налог. Чистый арендный доход (после вычета допустимых расходов — амортизации, процентов по ипотеке, ремонта) включается в общий доход и облагается по прогрессивной шкале: 0% до 22 000 евро, далее 20%, 25%, 30% и 35% на части дохода. Если других доходов на Кипре у нерезидента нет, первые 22 000 евро арендного дохода фактически не облагаются.
• Взнос на оборону (SDC). С 2026 года арендный доход освобожден от SDC для всех резидентов — это одно из изменений реформы. У налоговых нерезидентов SDC и так не возникал.
• Взнос GESY (здравоохранение). Для налоговых резидентов Кипра арендный доход включается в базу взноса в систему здравоохранения по ставке 2,65% (в пределах годового потолка).

Практический вывод: для нерезидента с одним арендуемым объектом налоговая нагрузка на аренду чаще всего минимальна за счет необлагаемого порога 22 000 евро. Для резидента добавляется только взнос GESY.

Налог при продаже: capital gains 20% на кипрскую недвижимость

Когда вы решите продать кипрскую недвижимость, в игру вступает налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Это, пожалуй, самый неправильно понимаемый налог на острове, поэтому разберем его точно.

На Кипре налог на прирост капитала взимается только с одного вида актива — недвижимости, расположенной на Кипре (а также с акций компаний, чья стоимость в значительной части — от 20% по новым правилам — формируется кипрской недвижимостью). Прибыль от продажи акций, криптовалюты, зарубежной недвижимости кипрским CGT не облагается вообще. Ставка по кипрской недвижимости — 20% от прироста.

Прирост считается как разница между ценой продажи и ценой покупки, скорректированной на инфляцию, за вычетом расходов на улучшения и сопутствующих издержек. Кроме того, есть пожизненные необлагаемые вычеты для физлиц — в 2026 году реформа существенно их увеличила, что снижает итоговый налог для владельцев основного жилья. Важно: CGT платит продавец, и он одинаков и для резидента, и для нерезидента, поскольку привязан к местоположению актива, а не к статусу владельца.

Комментарий эксперта

«Почти каждый клиент приходит с одним и тем же страхом: «получу ПМЖ — и Кипр заберет налоги со всего моего дохода по миру». Я всегда объясняю, что это два разных мира. ПМЖ по Regulation 6.2 — это право жить на острове, а налоги зависят от того, стали вы налоговым резидентом Кипра или нет. Можно держать ПМЖ годами, приезжать раз в два года и не платить Кипру ничего, кроме налогов по местной недвижимости. А можно сознательно перенести резидентство и через статус non-dom выйти на 0% по дивидендам и процентам. Мой совет — не бояться налогов заранее, а считать под вашу структуру доходов. Чаще всего цифры приятно удивляют: грамотное планирование до сделки превращает налоги из угрозы в преимущество.»

Анна КовалевскаяРуководитель юридического департамента BRIDGES

Мировой доход: почему нерезидент не платит Кипру ничего лишнего

Вернемся к сценарию А — вы держите ПМЖ, но налоговым резидентом Кипра не являетесь. Это положение многих инвесторов, у которых бизнес и центр жизни остаются в другой стране, а кипрский статус нужен как страховка и доступ в ЕС.

В этом случае действует базовый принцип международного налогообложения: страна облагает нерезидента только по доходам из источников на ее территории. Все, что вы зарабатываете за пределами Кипра, острову не принадлежит. Конкретно это означает:

• зарплата, гонорары, доход бизнеса за пределами Кипра — Кипр не облагает;
• дивиденды от иностранных компаний — Кипр не облагает;
• проценты по зарубежным вкладам и облигациям — Кипр не облагает;
• аренда недвижимости в других странах — Кипр не облагает;
• пенсия из другой страны — Кипр не облагает.

Единственное, что облагается у нерезидента — кипрские источники: аренда и продажа кипрской недвижимости, разобранные выше. Никакой обязанности декларировать на Кипре мировой доход у такого человека нет. Именно это разрушает миф, с которого мы начали: ПМЖ не делает вас налогоплательщиком по миру. Чтобы Кипр получил права на ваш мировой доход, вы должны сами захотеть стать его налоговым резидентом.

Сценарий резидента: подоходный налог и режим non-dom

Теперь сценарий Б — вы сознательно переносите налоговое резидентство на Кипр. Часто это делается именно ради экономии, потому что кипрский режим в сочетании со статусом non-dom один из самых мягких в ЕС.

Как резидент вы декларируете мировой доход, но облагается он по прогрессивной шкале 2026 года с щедрым необлагаемым порогом:

• до 22 000 евро — 0%;
• 22 001-32 000-20%;
• 32 001-42 000-25%;
• 42 001-72 000-30%;
• свыше 72 000 — 35%.

Самое интересное — статус non-domiciled (non-dom). Иностранец, который становится налоговым резидентом Кипра, но не имеет на острове домициля происхождения, освобождается от взноса на оборону (SDC). А именно SDC облагал пассивный доход. В результате для держателя non-dom:

• дивиденды — 0% (вместо стандартного SDC);
• проценты — 0%;
• арендный доход — 0% по SDC (с 2026 для всех резидентов).

Единственный сопутствующий платеж на этот пассивный доход — взнос в систему здравоохранения GESY по ставке 2,65% в пределах годового потолка. То есть состоятельный человек, живущий на дивиденды и проценты, при кипрском non-dom платит фактически только символический медицинский взнос. Это и есть главная причина, по которой Кипр выбирают для налогового переезда.

Условия, при которых стоит становиться налоговым резидентом

Решение о смене налогового резидентства — стратегическое, и принимать его стоит трезво. Не каждому держателю ПМЖ это выгодно: если ваш доход — это активная зарплата в стране с льготным режимом или вы не готовы реально проводить время на острове, перенос резидентства может ничего не дать или даже навредить. А вот в ряде ситуаций выгода очевидна.

Когда кипрское налоговое резидентство особенно оправдано:

• основной доход — дивиденды и проценты (при non-dom облагаются по 0% SDC, только GESY 2,65%);
• вы продаете бизнес или активы и хотите легально зафиксировать прибыль в юрисдикции без налога на прирост капитала по акциям;
• вы готовы выполнять условия резидентства — 183 дня или 60 дней с постоянным жильем и связью с островом;
• текущая страна облагает мировой доход по высокой прогрессии, и вы ищете законную альтернативу в ЕС.

Когда лучше остаться нерезидентом: если центр вашей жизни и бизнеса прочно в другой стране, доход активный и облагается там по приемлемой ставке, а ПМЖ нужен прежде всего как статус ЕС и страховка. Тогда вы пользуетесь всеми плюсами ПМЖ, а налоги Кипра вас не касаются вне кипрской недвижимости. Подобрать сценарий под конкретную структуру доходов помогает индивидуальный налоговый расчет — с него и стоит начинать.

Сводная таблица: какая ситуация — какие налоги

Соберем все воедино. Ниже — карта налогов держателя ПМЖ Кипра по типовым ситуациям. Она показывает, что подавляющая часть «страшных» налогов либо отсутствует, либо касается только кипрской недвижимости, либо снимается статусом non-dom.

Как видно, наличие кипрской карты ПМЖ само по себе не добавляет в эту таблицу ни одной строки про мировой доход. Подробные ставки и пороги публикует Министерство финансов Кипра (mof.gov.cy), а условия самой программы ПМЖ - Министерство внутренних дел (moi.gov.cy).

Частые ошибки инвесторов в налоговом планировании

На практике дорогие ошибки возникают не из-за самих кипрских ставок, а из-за неверных предпосылок. Вот те, что встречаются чаще всего.

• Считать ПМЖ и налоговое резидентство одним и тем же. Из-за этого инвестор либо напрасно боится налогов, либо, наоборот, считает, что автоматически получил кипрский налоговый статус и его льготы. Ни то, ни другое не происходит само собой.
• Брать ставку НДС 5% «по умолчанию». Льготная ставка действует только для основного жилья до 200 м² и при подаче заявления с обязательством. Если объект инвестиционный, НДС будет 19%, и это надо закладывать в бюджет.
• Сдавать в краткосрочную аренду. Краткосрочная аренда (Airbnb) под Regulation 6.2 запрещена и грозит отзывом ПМЖ. Это не столько налоговый, сколько статусный риск, но цена ошибки — потеря самого ПМЖ.
• Не считать GESY. Многие радуются «0% на дивиденды» и забывают про взнос GESY 2,65%. Он невелик, но при крупном пассивном доходе в абсолюте заметен (хотя и ограничен годовым потолком).
• Игнорировать страну текущего резидентства. Пока вы не стали налоговым резидентом Кипра, ваш мировой доход облагает прежняя страна. Реальная экономия появляется только при корректной смене резидентства с соблюдением сроков присутствия.

Каждая из этих ошибок устранима, если планирование идет до сделки, а не после. Налоговую структуру стоит проектировать одновременно с выбором объекта под ПМЖ.

Как мы выстраиваем налоговую структуру под ваш ПМЖ

BRIDGES GLOBAL ведет вопрос ПМЖ Кипра и сопутствующую налоговую логику как единую задачу. ПМЖ — это инструмент, а не самоцель; важно, чтобы после получения статуса ваша налоговая картина была понятной и оптимальной, а не превратилась в сюрприз.

Что входит в работу по налоговой части:

• разбираем структуру ваших доходов (бизнес, дивиденды, проценты, аренда, продажа активов) и считаем, выгоднее ли вам оставаться нерезидентом Кипра или переходить на кипрское резидентство с non-dom;
• подбираем объект под Regulation 6.2 так, чтобы корректно сработала льгота по НДС, где она применима;
• просчитываем все разовые платежи сделки (НДС, отсутствие гербового сбора и transfer fee) и ежегодное содержание;
• при переезде помогаем оформить кипрское налоговое резидентство и статус non-dom, выстроить присутствие по правилу 183 или 60 дней;
• стыкуем кипрский статус с вашей текущей юрисдикцией, чтобы избежать двойного резидентства и претензий прежней налоговой.

Подробности самой инвестиционной программы и условий — на странице ПМЖ Кипра за инвестиции. С нее же удобно перейти к расчету конкретно вашей ситуации.

Итог: что на самом деле платит держатель ПМЖ Кипра

Подведем черту. Миф «получил ПМЖ — плачу Кипру налоги со всего дохода» не имеет под собой оснований. Реальная картина гораздо мягче и полностью под вашим контролем.

Если вы держите ПМЖ, но налоговый резидент другой страны: Кипр берет с вас налоги только по кипрской недвижимости — НДС при покупке новостроя, налог на аренду (с порогом 22 000 евро) и CGT 20% при продаже. Ваш мировой доход остров не трогает. Ежегодное владение обходится в символические муниципальные сборы.

Если вы становитесь налоговым резидентом Кипра с non-dom: вы декларируете мировой доход, но дивиденды и проценты облагаются по 0% (только взнос GESY 2,65%), зарплата и активный доход — по прогрессии с порогом 22 000 евро, а прибыль от продажи акций и крипты не облагается вовсе. Для многих состоятельных людей это законный способ заметно снизить налог.

В обоих случаях ПМЖ — не источник налогов, а инструмент свободы выбора. Налоговую нагрузку определяете вы сами через решение о резидентстве. Чтобы выбрать оптимальный сценарий под вашу структуру доходов, начните с консультации и расчета — дальше все станет предсказуемым.