Португалия берет 7,5% IMT с нерезидентов: кто платит, кто вернет разницу и при чем тут бюджет 2027 года

Мой вывод короткий. Ставка 7,5% - это не налог на иностранцев, а плата за покупку жилья без переезда. Тот, кто действительно переезжает или сдает квартиру в долгую аренду по умеренной цене, получает разницу обратно. Но платит ее сначала из своего кармана, и вернуть деньги можно только по заявлению в срок.

Коротко

• Ставка 7,5% для нерезидентов - действующая норма, а не предложение. Ее ввел Decreto-Lei 97/2026 от 20 мая 2026 года, новый пункт 10 статьи 17 Кодекса IMT.
• Норма применяется к покупке городского жилья: квартиры или дома, предназначенных только для проживания. Скидки и освобождения к такой покупке не применяются.
• Нерезидент - это лицо без налогового резидентства в Португалии по статье 16 Кодекса о подоходном налоге. Гражданство и вид на жительство значения не имеют.
• Исключения три: покупатель уже был налоговым резидентом Португалии, стал им в течение двух лет после покупки или сдал жилье в долгую аренду по умеренной ставке.
• Бюджет на 2027 год, внесенный в парламент, ставку 7,5% не меняет. Он только поднимает пороги обычной шкалы IMT на 2,3% с 1 января 2027 года, если парламент его примет.

Это уже закон, бюджет 2027 года тут ни при чем

Путаница понятна. Осенью пресса снова пишет о ставке 7,5%, и рядом стоит слово «бюджет». На деле норма работает с весны. Правительство получило полномочия по закону 9-A/2026 от 6 марта 2026 года, утвердило декрет на Совете министров 27 марта, президент подписал его 12 мая. Decreto-Lei 97/2026 опубликован в официальном вестнике 20 мая 2026 года. Отдельной даты для правил IMT в декрете нет, поэтому они действуют по общему правилу, с пятого дня после публикации, то есть с 25 мая 2026 года.

Налоговая служба Португалии считает норму действующей. На портале налоговой службы статья 17 Кодекса IMT уже приведена в новой редакции, а 4 сентября 2026 года служба выпустила разъяснение для налоговых инспекций о том, как применять исключения к супругам и совладельцам. 13 июля 2026 года в декрет внесена техническая поправка.

Бюджет на 2027 год правительство утвердило 8 октября 2026 года и внесло в парламент. В нем есть статья об IMT, но она касается только шкалы для резидентов: пороги растут на 2,3%. Верхняя ставка 7,5% для дорогого жилья начнется не с 1 150 853 евро, как сейчас, а с 1 177 323 евро. Пункт о нерезидентах бюджет не трогает.

Что это значит для вас. Если сделка назначена на ноябрь или декабрь, ждать бюджета смысла нет. Для нерезидента ставка останется 7,5% и в 2027 году. Для резидента новые пороги дадут экономию в сотни евро, не больше.

Переплата держится около 10 000 евро почти на любой цене

Обычная шкала IMT прогрессивная. На дешевом жилье ставка низкая, у второго жилья резидента она начинается с 1%, у постоянного жилья первые 106 346 евро вообще не облагаются. Нерезидент платит 7,5% с первого евро, без вычета и без льготных порогов. Поэтому разница в абсолютных деньгах почти не зависит от цены в среднем сегменте.

В таблице сравните третью и четвертую колонки. Третья - сколько платит резидент, который покупает второе жилье на материке. Четвертая - сколько платит нерезидент. Расчет по таблицам налоговой службы на 2026 год, суммы в евро.

Видно две закономерности. От 200 000 до 700 000 евро нерезидент переплачивает 10-11 тысяч евро, и в процентах к цене это от 5% на недорогой квартире до 1,5% на дорогой. На отрезке от 633 931 до 1 150 853 евро у резидента действует единая ставка 6%, и разница равна 1,5% цены, на миллионе это 15 000 евро. Выше 1 150 853 евро разницы нет совсем: резидент и так платит 7,5%.

К IMT при покупке добавляется гербовый сбор 0,8% цены. Он одинаков для всех покупателей, поэтому в сравнение не входит. Налог считается с цены по договору или с налоговой стоимости объекта, если она выше. С 25 мая 2026 года IMT можно заплатить в день начисления или в течение 30 дней после него, это тоже изменил декрет 97/2026.

Что это значит для вас. Для покупателя жилья до 700 000 евро ставка 7,5% означает около 10 000 евро дополнительно к бюджету сделки. Заложите их до того, как подписывать предварительный договор и платить задаток.

Нерезидентом может оказаться и владелец ВНЖ, и гражданин ЕС

Закон смотрит не на паспорт, а на налоговое резидентство по статье 16 Кодекса о подоходном налоге. Резидентом Португалии становится тот, кто провел в стране больше 183 дней, подряд или с перерывами, в любом периоде из 12 месяцев. Или тот, кто в этот период имел в Португалии жилье в условиях, которые указывают на намерение жить там постоянно. Гражданин Германии, который живет в Мюнхене, для этой нормы нерезидент. Гражданин Казахстана, который два года живет в Порту и платит там налоги, резидент.

Отсюда первый неприятный вывод для части наших читателей. Вид на жительство Португалии сам по себе не делает человека налоговым резидентом. Владелец золотой визы, который проводит в стране семь дней в году, как правило, остается нерезидентом. Если он покупает квартиру для себя, он платит 7,5%.

Для супругов налоговая служба дала отдельное разъяснение 4 сентября 2026 года. Если супруги покупают жилье в общую совместную собственность, ставку 7,5% применяют, только если оба нерезиденты и никогда не были налоговыми резидентами Португалии. Достаточно одного супруга с португальским налоговым прошлым, и сделка идет по обычной шкале. При долевой собственности каждого совладельца оценивают отдельно: доля резидента облагается по шкале, доля нерезидента по ставке 7,5%.

Еще одна деталь из того же разъяснения: исключение о прошлом резидентстве работает без срока давности. Если вы когда-то были налоговым резидентом Португалии, даже много лет назад, к покупке применяют обычную шкалу. Подтверждать это лучше документами налоговой службы, а не памятью о переезде.

Что это значит для вас. До выбора объекта проверьте свой налоговый статус в Португалии и статус супруга. Как он определяется, мы подробно разбирали в статье о налоговом резидентстве Португалии.

Из трех исключений два работают через возврат денег

Закон называет три ситуации, когда ставка 7,5% не применяется. Устроены они по-разному, и для планирования это главное.

Первая ситуация - покупатель уже был налоговым резидентом Португалии. Тогда налог сразу считают по обычной шкале, ничего возвращать не нужно.

Вторая ситуация - покупатель становится налоговым резидентом в течение двух лет после покупки. Третья - жилье в течение шести месяцев после покупки сдают в аренду для проживания по умеренной ставке, и оно находится в аренде не меньше 36 месяцев, подряд или с перерывами, в первые пять лет владения. Умеренная ставка - не больше 2,5 минимальной месячной зарплаты 2026 года. При минимальной зарплате 920 евро это 2 300 евро в месяц, по нашему расчету. Порог правительство может обновлять приказом.

Во второй и третьей ситуации покупатель сначала платит 7,5%. Затем подает заявление, и налоговая служба аннулирует разницу между уплаченным налогом и суммой по обычной шкале. Срок на заявление - шесть месяцев с даты, когда покупатель стал резидентом, или с даты договора аренды. Налоговая служба оформляет его как административную жалобу.

На практике это значит, что 10-11 тысяч евро уходят из бюджета семьи на срок до двух с половиной лет. Если пропустить шестимесячный срок на заявление, право на возврат по этой норме теряется. А при аренде есть и обратный риск: если квартира простоит пустой и 36 месяцев аренды не наберутся, условие не выполнено.

Что это значит для вас. Если переезд в Португалию уже решен, выгоднее сначала стать налоговым резидентом, а потом покупать. Тогда вы сразу платите по обычной шкале, а возможно, и по льготной для постоянного жилья, и не ждете возврата.

Золотая виза и ставка 7,5% - два разных решения

Многие читают новость о ставке 7,5% как продолжение истории с золотой визой. Это не так. Покупка недвижимости перестала давать вид на жительство еще 7 октября 2023 года, когда вступил в силу закон 56/2023 из пакета «Больше жилья». С тех пор новые заявления на ВНЖ через покупку жилья не принимают. Основной вариант программы сейчас - паи инвестиционного фонда от 500 000 евро под надзором Комиссии по рынку ценных бумаг. Условия описаны на странице золотой визы Португалии.

Сама покупка паев фонда не облагается IMT как покупка жилья, так что на вход в программу новая ставка не влияет. Влияет она на то, что происходит потом. Семья получает ВНЖ, проводит в стране минимум дней и хочет купить квартиру для отпуска или будущего переезда. Если члены семьи остаются налоговыми нерезидентами, такая покупка идет по ставке 7,5%.

По сути государство последовательно разводит два потока: деньги инвестора идут в фонды, а покупка жилья без переезда обходится дороже. Тот, кто приезжает жить, платит обычный налог. Для тех, кто планирует переезд с налоговым резидентством, ближе виза D7 для финансово независимых: после переезда покупатель становится резидентом и подпадает под исключение.

Что это значит для вас. Если вы держите золотую визу и думаете о покупке жилья, сначала решите, станете ли вы налоговым резидентом в ближайшие два года. От этого зависит, 7,5% будет окончательной ставкой или временной.

Когда ставка ничего не меняет и торопиться не нужно

Есть покупатели, для которых норма ничего не значит. Первая группа - покупатели жилья дороже 1 150 853 евро на материке. Резидент на этой цене тоже платит 7,5% без вычета, сравнивать нечего.

Вторая группа - покупатели нежилой недвижимости. Норма касается только жилья, предназначенного исключительно для проживания. Офис, магазин или склад облагаются по своей ставке 6,5%, земельные участки за городом - 5%, как и раньше. Об этих ставках подробнее в статье о налогах на недвижимость в Португалии.

Третья группа - покупатели с налоговым адресом в юрисдикции из португальского перечня льготных налоговых режимов, а также компании под их контролем. Для них ставка 10% действовала и раньше, и новая норма прямо оставляет ее старшей.

Четвертая группа - те, кто покупает для долгой аренды по умеренной цене. Они платят 7,5%, но возвращают разницу, если выполнят условия. Для них новая норма - вопрос кассового разрыва, а не цены.

И отдельно о спешке. Если сделка запланирована на 2027 год, ускорять ее ради налога не нужно: внесенный бюджет ставку 7,5% не меняет. А резиденту наоборот выгоднее подписать договор после 1 января 2027 года, если бюджет примут: пороги шкалы поднимутся на 2,3%.

Что это значит для вас. Ставка 7,5% бьет по одному сценарию: нерезидент покупает жилье в среднем сегменте для себя и не планирует переезд или сдачу в долгую аренду. Если это не ваш случай, решение о покупке принимайте по обычным критериям.

Что сделать до подписания предварительного договора

В Португалии задаток обычно платят при подписании предварительного договора, задолго до нотариуса. Поэтому вопрос налога нужно закрыть до этого шага.

Общий порядок покупки, от номера налогоплательщика до регистрации права, мы описали в материале о покупке недвижимости в Португалии. Обзор страны и программ собран на странице Португалии.

Чего закон пока не объясняет

Норма работает пятый месяц, и практика еще не сложилась. Сентябрьское разъяснение налоговой службы закрыло вопрос с супругами, но не все.

Первое: как подтверждать резидентство для возврата. Закон говорит о резидентстве по статье 16 Кодекса о подоходном налоге, но какой документ служба примет как достаточный, на практике будет видно по первым заявлениям. Второе: покупка через компанию. Норма говорит о нерезиденте как о покупателе, а разъяснение 4 сентября касается только физических лиц. Третье: автономные регионы. На Мадейре и Азорах пороги шкалы выше, а отдельного исключения из ставки 7,5% для них в тексте нормы нет.

Следить стоит за двумя событиями. Первое - голосование по бюджету 2027 года и поправки к нему: парламентские группы вправе предложить изменения и в статью 17 Кодекса IMT. Второе - новые разъяснения налоговой службы по исключениям. Как только они выйдут, мы обновим этот материал.

Как подготовлен материал

Материал основан на тексте Decreto-Lei 97/2026 от 20 мая 2026 года в публикации налоговой службы Португалии с учетом поправки от 13 июля 2026 года; на статье 17 Кодекса IMT в действующей редакции на портале налоговой службы, проверено 21 октября 2026 года; на разъяснении налоговой службы Ofício Circulado 40131/2026 от 4 сентября 2026 года о супругах и совладельцах; на практических таблицах IMT на 2026 год, Ofício Circulado 40129/2026 от 6 января 2026 года; на внесенном в парламент законе о бюджете на 2027 год, Proposta de Lei 110/XVII, утвержденном Советом министров 8 октября 2026 года и опубликованном парламентом Португалии; на законе 56/2023 от 6 октября 2023 года о программе «Больше жилья». Суммы налога в таблице и на графике - расчет BRIDGES по официальным таблицам. Порог арендной платы 2 300 евро - наш расчет по формуле декрета. Материал не заменяет налоговую консультацию по конкретной сделке.