Недвижимость в Вануату: как иностранцу купить дом, если земля принадлежит общинам

Недвижимость в Вануату: коротко

Коротко: рынок жилья для иностранцев сосредоточен в Порт-Виле на острове Эфате и в Луганвиле на Эспириту-Санто. Землю в собственность иностранцу не продают: участок берут в аренду до 75 лет. Налог на аренду составляет 12,5 %, НДС 15 %, а налога на доходы физических лиц, прирост капитала и наследство нет.

Недвижимость и гражданство в Вануату связаны, но это разные решения. Для паспорта покупать объект не нужно: программа DSP с взносом от $130 000 и фонд CIIP с одной суммой $157 000 на семью до четырех человек дают гражданство за 2-3 месяца. Опция REO работает с 23 июля 2021 года и связана с одобренными проектами недвижимости.

• Земля. У коренных владельцев, иностранцу аренда до 75 лет.
• Где покупают. Порт-Вила и Луганвиль, отдельные объекты на других островах.
• Налоги. Налог на аренду 12,5 % при сдаче, НДС 15 %.
• Гражданство. Без покупки по DSP или через фонд CIIP, с недвижимостью по опции REO.

Где расположена страна и как устроены ее острова, показано в статье страна Вануату на карте, условия гражданства в статье гражданство Вануату за инвестиции.

Рынок недвижимости: Порт-Вила и Луганвиль

Коротко: в Вануату 83 острова, но жилье для иностранцев покупают в основном в столице Порт-Вила на Эфате и в Луганвиле на Эспириту-Санто. Предложение небольшое, поэтому хороший объект ищут дольше, чем на крупных рынках, и проверяют тщательнее.

Порт-Вила остается центром страны: здесь работают правительство, банки National Bank of Vanuatu, ANZ, BRED и Bank South Pacific и основная часть сервисов для иностранцев. Луганвиль на крупнейшем острове Эспириту-Санто дает более спокойную жизнь и небольшое сообщество иностранцев. За пределами двух городов сделки единичные: участки у побережья, небольшие курортные объекты, дома на внешних островах.

Небольшой рынок меняет подход к покупке. Публичных прайс-листов и статистики цен за квадратный метр, на которые можно опереться, нет, поэтому стоимость считают по конкретному объекту: остаток срока аренды земли, состояние дома, резервные системы, расстояние до города. Время на проверку есть почти всегда, и спешка здесь чаще играет против покупателя.

Земля у коренных владельцев: аренда до 75 лет

Коротко: по Конституции Вануату земля принадлежит коренным владельцам. Иностранец не покупает землю в собственность, а берет участок в долгосрочную аренду до 75 лет; дом, виллу или квартиру он оформляет на основе этой аренды.

Долгосрочная аренда (leasehold) дает право пользоваться участком и строить на нем в пределах срока. Для квартир и юнитов в комплексах используют право на единицу в объекте (strata). В обоих случаях покупатель проверяет не только дом, но и документ на землю: кто арендодатель, сколько лет осталось, как продлевается аренда и есть ли обременения.

Главный параметр сделки здесь остаток срока аренды. Дом на участке, где аренда заканчивается через несколько лет, стоит меньше и продается сложнее, поэтому срок, условия продления и согласие арендодателя проверяют до переговоров о цене.

Аренда жилья перед покупкой

Коротко: тем, кто планирует жить на островах, удобнее сначала снять жилье на сезон, а покупать вторым шагом. Аренда показывает климат, ритм жизни и районы без необратимых решений.

Съемный дом позволяет прожить сезон дождей, проверить дорогу до города, связь и электроснабжение и понять, какие резервные системы нужны в собственном доме. Меблированные дома с генератором и запасом воды в Порт-Виле пользуются спросом, поэтому их ищут через местных агентов и сообщество иностранцев заранее.

Для долгой жизни в стране иностранцы оформляют вид на жительство, а гражданам Вануату он не нужен. Чем отличаются эти статусы, разобрано в статье ВНЖ Вануату, как добраться до островов, в статье как россиянину добраться до Вануату, а быт и расходы на жизнь в статье жизнь и переезд в Вануату.

Опция REO: гражданство и одобренные проекты недвижимости

Коротко: программа REO работает с 23 июля 2021 года. Заявитель вкладывает средства в недвижимость одного из четырех одобренных правительством проектов и проходит ту же проверку, что по DSP. Сумму вложения опубликованная таблица тарифов Citizenship Office не указывает, ее подтверждает агент под заявку.

Citizenship Office называет четыре одобренных проекта: Pacific Springs в Рентабао на Эфате, Narpow Point Coral Bay и FPF Rainbow City Project на мысе Нарпоу на Эфате и Milai на острове Эспириту-Санто. Объект вне этого списка к программе гражданства не относится, даже если продавец так его описывает.

Если цель семьи паспорт, а не сама недвижимость, чаще выбирают программы с опубликованными суммами: DSP от $130 000 за одного заявителя или фонд CIIP $157 000 на семью до четырех человек с возвратом $50 000 через 5 лет. Сверх взноса государству платят только сбор FIU: $5 000 по DSP и $8 000 по фонду. Сравнение вариантов разобрано в статье гражданство Вануату за недвижимость.

Из чего складываются расходы покупателя

Коротко: цену объекта определяют переговоры, остаток срока аренды земли и состояние дома. К ней добавляют расходы на проверку титула, регистрацию, страховку, управление в отсутствие владельца, а при сдаче налог на аренду.

• Цена объекта. По договору с продавцом, с учетом срока аренды земли.
• Проверка и регистрация. Юридическая проверка титула и регистрация аренды по счету.
• Строительство и ремонт. Материалы и услуги внутри страны с НДС 15 %.
• Страховка. Полис, который покрывает штормовые повреждения.
• Управление. Управляющий, если владелец живет за рубежом.
• Налог при сдаче. 12,5 % с валовой арендной платы.

Платежи в Вануату проходят через местные банки, а расчеты внутри страны ведут в вату. По курсу Резервного банка Вануату на 15 сентября 2026 года доллар стоит 116,54 вату, поэтому бюджет в долларах пересчитывают на дату платежа. Путь перевода через банки-корреспонденты согласуют до подписания договора.

Как проходит сделка

Коротко: сделку проводят в пять шагов: задача и бюджет, проверка объекта и аренды земли, договор и платеж, регистрация, владение. Права покупателя появляются после регистрации, а не после предоплаты.

1. Задача и бюджет. Зачем объект: жизнь, зимовки, сдача или связка с гражданством. От задачи зависят район, тип объекта и форма права.
2. Проверка. Арендодатель, остаток срока аренды, условия продления, обременения, для REO статус проекта в списке одобренных. Отдельно состояние дома, генератор, вода, устойчивость к циклонам.
3. Договор и платеж. Условия сделки, порядок платежей и банк, через который пройдут деньги.
4. Регистрация. Переход права регистрируют, и только после этого объект принадлежит покупателю.
5. Владение. Страховка, управляющий, обслуживание резервных систем.

Проверку объекта проводит сторона покупателя, а не агент продавца. Как проверяют документы и происхождение средств в программе гражданства, разобрано в статье проверка благонадежности.

Налоги при владении и сдаче в аренду

Коротко: в Вануату нет налога на доходы физических лиц, прирост капитала и наследство. При сдаче объекта владелец платит налог на аренду 12,5 % с валовой платы, а коммерческая и краткосрочная аренда облагается НДС 15 %.

Налог на аренду считают с валовой арендной платы. Для физических лиц первые 200 000 вату не облагаются, это около $1 700 по курсу на 15 сентября 2026 года, а декларации подают до 28 июня и до 28 декабря. НДС в Вануату действует с 1998 года, с 2018 года ставка составляет 15 %, а регистрация плательщиком обязательна при обороте от 4 млн вату.

Отсутствие местного налога на доходы не отменяет обязанностей в стране налогового резидентства. Налоговый резидент России декларирует доход от аренды в Вануату по российским правилам. Налоговая система страны разобрана в статье налоги в Вануату, смена резидентства в статье как стать налоговым резидентом Вануату.

Три модели владения

Коротко: объект покупают под собственную жизнь, под сдачу в аренду или в связке с гражданством. Модель определяет район, форму права и расходы.

Жизнь и зимовки. Дом в Порт-Виле или Луганвиле под постоянную жизнь или сезон. Важны дорога до города, связь, генератор и запас воды. Экономика простая: семья платит за образ жизни, а не за доходность.

Сдача в аренду. Объект для иностранцев, которые живут в стране долго. Доход уменьшают налог на аренду 12,5 %, управление, страховка и простои, поэтому расчет ведут от чистой суммы, а не от валовой платы.

Недвижимость и гражданство. Объект в одобренном проекте по опции REO или отдельная покупка после получения гражданства по DSP или через фонд CIIP. Второй вариант подходит тем, кому паспорт нужен быстро, а объект можно выбирать без спешки.

Чек-лист покупателя

Коротко: десять пунктов закрывают основные вопросы до подписи. Пункты о сроке аренды, обременениях и статусе проекта проверяют до внесения любых денег.

1. Задача владения записана: жизнь, сдача или связка с гражданством.
2. Форма права понятна: аренда земли или единица в комплексе.
3. Остаток срока аренды и условия продления проверены.
4. Обременения и арендодатель проверены по документам.
5. Для REO проект есть в списке одобренных Citizenship Office.
6. Состояние дома, устойчивость к циклонам, генератор и вода проверены.
7. Расходы на год посчитаны: страховка, управление, обслуживание.
8. Банк и порядок платежа согласованы до договора.
9. План продажи есть: кому и как объект можно будет продать.
10. Налоги сведены: налог на аренду, НДС и обязательства в стране резидентства.

Страховка на островах служит условием сохранности объекта: полис должен прямо покрывать штормовые повреждения, а исключения и франшизу читают до подписания. Качественная постройка обходится дешевле и в страховании, и в обслуживании.

Что взвесить до сделки

Коротко: до покупки оценивают четыре вещи: устойчивость дома к погоде, срок продажи на небольшом рынке, документы на землю и управление объектом на расстоянии. Каждую из них закрывают проверкой и расчетом.

• Погода. Вануату находится в зоне циклонов и сейсмической активности, поэтому решают качество постройки, страховка и резервные системы.
• Срок продажи. Небольшой рынок продает медленнее, поэтому горизонт владения считают в годах, а покупателем на выходе чаще будет такой же иностранец.
• Документы на землю. Срок аренды, условия продления и отношения с арендодателем проверяют юридически до сделки.
• Управление. Владельцу за рубежом нужен управляющий, и его услуги закладывают в расчет с первого дня.

Общий принцип тот же, что в программе гражданства: решение принимают по проверенным документам и расчету, а не по фотографии объекта.

Пять ошибок покупателей

Коротко: чаще всего ошибаются, когда покупают по фотографии, не проверяют срок аренды земли, опираются на цены из интернета, забывают о расходах владения и считают любой объект путем к паспорту.

1. Покупка по фотографии. Жить предстоит в доме с сезоном дождей и дорогой до города, поэтому сначала снимают жилье.
2. Аренда земли на слово. Дом на участке с коротким остатком аренды теряет в цене и продается сложнее.
3. Цены из интернета. Рынок небольшой, каждый объект считают отдельно.
4. Расчет без расходов владения. Страховка, управление и обслуживание резервных систем заметно меняют итог.
5. Любой объект как путь к паспорту. К гражданству ведут только проекты из списка REO, а без покупки паспорт дают DSP и фонд CIIP.

Луганвиль и другие острова

Коротко: Луганвиль на Эспириту-Санто дает более спокойную жизнь, чем столица, а сделки на внешних островах требуют полной проверки документов и продуманной логистики.

Эспириту-Санто занимает 3 956 кв. км и остается крупнейшим островом страны, а Луганвиль на нем второй город Вануату. Здесь есть порт и базовая инфраструктура, а одобренный проект Milai из списка REO находится именно на Санто. Жизнь спокойнее столичной, и этот вариант выбирают те, кто не зависит от ежедневной поездки в Порт-Вилу.

На внешних островах продают отдельные участки и небольшие курортные объекты. Здесь проверка аренды земли, доставка материалов и автономность дома выходят на первый план. Покупку ведут только с юридическим сопровождением и планом управления на расстоянии. Гражданину Вануату с домом на островах удобно ездить по региону и Азии, а полный перечень направлений собран в статье 42 страны без визы и еще 30 с визой по прилету.

Кому подходит недвижимость в Вануату

Коротко: покупка подходит тем, кто планирует жить или зимовать на островах, сдавать объект иностранцам на долгий срок или сочетать собственный дом с гражданством. Тем, кому нужен только паспорт, покупка не обязательна.

Собственный дом в Вануату выбирают семьи, которым важны океан, тишина и спокойный ритм жизни, и которые готовы вести объект сами или через управляющего. Для инвестора с коротким горизонтом небольшой рынок подходит меньше, чем для того, кто покупает на годы.

Если приоритеты пока не ясны, помогает разбор в статье стоит ли получать гражданство Вануату: сначала задача, потом инструмент.

Как BRIDGES работает с недвижимостью Вануату

Коротко: BRIDGES сопровождает задачу клиента: проверяет объект, аренду земли и статус проекта, выстраивает последовательность «аренда, проверка, покупка» и связывает сделку с программой гражданства, если она нужна.

Если задача гражданство через REO, проверяем проект по списку одобренных, документы на землю и порядок платежей и ведем сделку вместе с заявкой. Если задача дом под жизнь, помогаем снять жилье на сезон, проверить выбранный объект и подготовить регистрацию. Для сделки через компанию и счет в местном банке есть услуга регистрация бизнеса в Вануату, расчет по программе гражданства на странице гражданства Вануату.