Налоги на недвижимость в Италии 2026: при покупке, владении и продаже

Из чего складываются налоги на недвижимость в Италии

Чтобы не запутаться, удобно разделить все платежи на три группы по моменту, когда они возникают. Это сразу снимает половину вопросов и помогает заранее посчитать реальный бюджет сделки.

• При покупке. Разовые сборы в момент оформления: регистрационный налог (imposta di registro) для вторички либо IVA (НДС) для новостроек, плюс ипотечный и кадастровый сборы и гонорар нотариуса.
• При владении. Ежегодные платежи: муниципальный налог IMU (если жилье не освобождено) и сбор за вывоз мусора TARI. Если квартира сдается — налог на доход от аренды.
• При продаже. Налог на прирост стоимости (plusvalenza) — но только если вы продаете объект быстрее чем через 5 лет и это не ваше основное жилье.

Дальше разбираем каждую группу по отдельности, со ставками и важными нюансами, которые легко упустить. Сразу важная оговорка: покупка квадратных метров сама по себе вида на жительство в Италии не дает — золотой визы за недвижимость здесь нет, и об этом отдельно ниже.

Регистрационный налог при покупке вторичного жилья

Если вы покупаете квартиру или дом на вторичном рынке у частного продавца, главный разовый платеж — это регистрационный налог, imposta di registro. Его ставка зависит от того, станет объект вашим основным жильем или останется вторым.

Для основного жилья (prima casa) ставка - 2%. Чтобы получить эту льготу, нужно перенести официальную резиденцию в тот муниципалитет, где находится объект, в течение 18 месяцев после сделки, и не владеть в Италии другим жильем с такой же льготой.

Для второго жилья (и для покупателей, которые не переезжают на резиденцию) ставка - 9%. Это самая частая ситуация для иностранного инвестора, который берет дом под сезонный отдых или сдачу.

Ключевой момент: налог считается не от цены в договоре, а от кадастровой стоимости (valore catastale) — официальной оценки объекта в реестре, которая обычно заметно ниже рыночной. Это часто работает в пользу покупателя, потому что база для налога оказывается ниже фактической суммы сделки. К регистрационному налогу добавляются фиксированные ипотечный и кадастровый сборы — как правило, по 50 евро каждый при покупке у частного лица.

IVA при покупке новостройки от застройщика

Если вы покупаете объект напрямую у застройщика (как правило, это новое или капитально реконструированное жилье), вместо регистрационного налога применяется IVA — итальянский НДС. Здесь действует принцип альтернативности: либо регистрационный сбор, либо IVA, но не оба сразу.

Ставки IVA на новостройки в 2026 году:

• 4% - если объект оформляется как ваше основное жилье (prima casa) и отвечает условиям льготы;
• 10% - для второго жилья обычной (нелюксовой) категории;
• 22% - для жилья премиум-категории (luxury, кадастровые классы A/1, A/8, A/9 — виллы, исторические особняки, замки).

Важное отличие от вторички: IVA начисляется на цену сделки, а не на кадастровую стоимость. То есть при покупке у застройщика база для налога — это реальная сумма, которую вы платите. При сделке с IVA регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы превращаются в небольшие фиксированные суммы (ориентировочно по 200 евро каждый), так что основная нагрузка — именно НДС.

Нотариус и сопутствующие расходы сделки

Помимо налогов, в бюджет покупки обязательно входит гонорар нотариуса (notaio). В Италии нотариус — не формальность, а ключевая фигура сделки: он проверяет чистоту объекта, отсутствие долгов и обременений, готовит и удостоверяет акт купли-продажи (rogito) и сам перечисляет налоги в казну. Без нотариуса переход права собственности просто не состоится.

Тарифы нотариуса частично регулируются и зависят от стоимости объекта — ориентировочно это от 1% до 2,5% цены сделки, причем процент тем ниже, чем дороже объект. На недорогих домах есть минимальный порог.

К нотариальному гонорару стоит заранее заложить и другие расходы: услуги агентства недвижимости (обычно 2-4% плюс IVA), технические проверки объекта, перевод документов и при необходимости услуги доверенного лица, если вы не присутствуете на сделке лично. Для иностранного покупателя из СНГ имеет смысл сразу закладывать в смету услуги юриста, который ведет сделку на родном языке и проверяет каждый шаг.

Сводная таблица: операция — налог — ставка

Чтобы вся картина была перед глазами, собрали ключевые операции с недвижимостью и соответствующие им налоги в одну таблицу. Ставки приведены ориентировочно на 2026 год; точные суммы зависят от объекта, муниципалитета и вашего статуса резидента.

IMU — ежегодный налог на недвижимость в Италии

IMU (Imposta Municipale Unica) — это главный ежегодный налог на недвижимость в Италии, который владелец платит за сам факт владения объектом. Деньги идут напрямую в бюджет того муниципалитета (comune), где находится недвижимость.

Самое приятное правило: основное жилье обычно освобождено от IMU. Если дом или квартира — ваша единственная резиденция нелюксовой категории, ежегодный налог за владение, как правило, не начисляется вовсе. Исключение — элитные объекты (кадастровые классы A/1, A/8, A/9): они платят IMU всегда.

А вот второе жилье, сдаваемые квартиры и элитная недвижимость облагаются IMU по ставке примерно от 0,46% до 1,06% в год от кадастровой стоимости, скорректированной на коэффициенты. Конкретный процент устанавливает муниципалитет. С 2026 года вступает в силу обновленная общенациональная сетка ставок (на основе декрета Минэкономики от 6 ноября 2025), из которой муниципалитеты выбирают значения — рамки стали жестче и единообразнее, но сама структура налога прежняя. Платится IMU обычно двумя частями — аванс в июне и остаток в декабре.

TARI и другие ежегодные платежи владельца

Второй регулярный платеж — TARI (Tassa sui Rifiuti), сбор за вывоз и утилизацию бытовых отходов. В отличие от IMU, это не налог на владение, а плата за услугу, поэтому TARI касается практически всех объектов, включая основное жилье.

Размер TARI считается иначе, чем IMU: он зависит от площади объекта и числа зарегистрированных жильцов, а тарифы устанавливает каждый муниципалитет самостоятельно, так что суммы заметно отличаются от города к городу. Для типовой квартиры это, как правило, несколько сотен евро в год.

К ежегодным расходам владельца стоит добавить и небытовые статьи: коммунальные платежи, страховку объекта, а если квартира в кондоминиуме — взносы на общее обслуживание дома (spese condominiali), которые в престижных комплексах с консьержем и бассейном могут быть весомыми. Все это не налоги, но именно из таких статей складывается реальная стоимость содержания итальянской недвижимости, и закладывать их в расчет нужно заранее.

Налог на доход от аренды: режим cedolare secca

Если вы сдаете итальянскую недвижимость в аренду, доход облагается налогом. У собственника есть выбор между двумя подходами, и для большинства частных арендодателей выгоднее специальный плоский режим.

Cedolare secca - это плоский замещающий налог на доход от аренды жилья. Его базовая ставка - 21% от арендной платы, и она заменяет собой и подоходный налог, и ряд регистрационных сборов по договору. Для отдельных регулируемых договоров с пониженной арендной платой (canone concordato) ставка снижается до 10%. Главный плюс режима — простота и предсказуемость: фиксированный процент вместо включения дохода в прогрессивную шкалу.

Альтернатива — включить арендный доход в общий годовой доход и платить по прогрессивной шкале IRPEF (до примерно 43%) с учетом вычетов. Для краткосрочной аренды (туристическая сдача) с 2026 года действуют свои правила: первый объект — 21%, со второго ставка растет до 26%, а с третьего сдаваемого объекта деятельность считается уже предпринимательской. Какой режим выгоднее в вашем случае — вопрос конкретных цифр, который лучше просчитать с налоговым консультантом.

Налог при продаже недвижимости в Италии

Когда вы решаете продать объект, в игру может вступить налог на прирост стоимости — plusvalenza. Но срабатывает он не всегда, и здесь главное правило — срок владения.

Если вы продаете объект в течение 5 лет с момента покупки и это не было вашим основным жильем, прибыль от перепродажи (разница между ценой продажи и ценой покупки за вычетом расходов) облагается налогом по ставке 26%. При оформлении сделки у нотариуса можно выбрать уплату этих 26% как замещающего налога прямо в момент подписания акта — это надо запросить заранее. Альтернатива — включить прирост в общий доход и платить по прогрессивной шкале.

Когда налога на прирост не будет:

• если объект был вашим основным жильем большую часть периода владения — продажа освобождается;
• если вы владели недвижимостью дольше 5 лет - прирост не облагается, даже если это было второе жилье.

Из налогооблагаемой базы можно вычесть документально подтвержденные расходы: первоначальную цену с уплаченными при покупке налогами, нотариальные и агентские комиссии, банковские сборы по сделке. Поэтому грамотно сохраненные документы по покупке напрямую уменьшают будущий налог при выходе из актива.

Резидент или нерезидент: что меняется в налогах

Налоговая нагрузка на одну и ту же квартиру может различаться в зависимости от того, являетесь ли вы налоговым резидентом Италии. Здесь важно не путать два разных понятия.

Резиденция при покупке (перенос официального места жительства в муниципалитет объекта) — это условие для льготы prima casa: пониженный регистрационный налог 2% или IVA 4% и освобождение от IMU по основному жилью. Без переноса резиденции эти льготы недоступны, и применяются обычные ставки 9% / 10%.

Налоговое резидентство - более широкий статус, который влияет на то, где вы платите налоги со всех своих доходов, а не только с итальянской недвижимости. Для состоятельных людей, которые переезжают в Италию, существует отдельный льготный режим для новых налоговых резидентов (flat tax на зарубежный доход) — это уже тема налогового планирования переезда, а не самой недвижимости. Если интересует именно налоговая сторона жизни в стране, мы разбираем ее отдельно в материале о налогах в Италии.

Почему покупка недвижимости не дает ВНЖ

Это, пожалуй, главное заблуждение, с которым приходят покупатели из СНГ. В Италии нет золотой визы за недвижимость: сколько бы вы ни вложили в квадратные метры, сама по себе покупка вида на жительство не дает. Это принципиальное отличие Италии от ряда других стран Европы.

Купить недвижимость иностранец может — для граждан стран, с которыми у Италии действует принцип взаимности (с Россией он есть), это вполне законно и реально. Но право жить в стране дает не объект, а отдельное основание: инвесторская виза, виза для финансово независимых лиц (residenza elettiva), виза цифрового кочевника и другие маршруты.

Для тех, кто хочет связать вложения именно с легальным переездом, существует инвесторская виза Италии с понятными порогами входа. А недвижимость в этой связке играет роль комфортного жилья и инвестиционного актива, но не юридического основания для ВНЖ. Поэтому планировать покупку метров и получение статуса нужно как две отдельные, хотя и связанные задачи.

Дома за 1 евро и другие нюансы для иностранцев

Отдельная история, которая регулярно всплывает в новостях — итальянские дома за 1 евро в маленьких городках (borghi). Это реальная программа, но романтика быстро упирается в условия. Символическая цена в один евро идет в комплекте с обязательством отремонтировать дом в установленный срок (обычно несколько лет) и внести залог, который вернут только после выполнения работ. Реальные вложения в реставрацию исчисляются десятками тысяч евро, плюс все стандартные налоги и сборы при покупке считаются от кадастровой стоимости, а не от этого символического евро.

Для покупателей из России и других стран СНГ важны и общие правила: сделка проходит строго в рамках законодательства ЕС, с усиленным комплаенсом по происхождению средств и без каких-либо схем обхода санкций. Понадобится шенгенская виза для участия в сделке, итальянский налоговый код (codice fiscale) и, как правило, счет в итальянском банке для платежей. Россия при этом допускает второе гражданство и не запрещает владение зарубежной недвижимостью — но это вопрос личного статуса, а не темы данной статьи. Подробнее особенности покупки мы разбираем в материале о недвижимости в Италии для россиян.

Как сложить полную смету сделки заранее

Чтобы покупка не преподнесла сюрпризов, имеет смысл еще на этапе выбора объекта собрать полную смету всех расходов — не только цену, но и все налоги и сборы. Это убережет от ситуации, когда денег хватает на сам дом, но не на его оформление.

Ориентировочный чек-лист расходов помимо стоимости объекта:

• регистрационный налог (2% или 9%) либо IVA (4% / 10% / 22%);
• фиксированные ипотечный и кадастровый сборы;
• гонорар нотариуса (ориентировочно 1-2,5%);
• комиссия агентства недвижимости (2-4% плюс IVA);
• юридическое сопровождение и переводы документов;
• будущие ежегодные платежи: IMU (если объект не освобожден) и TARI.

На вторичном жилье общая разовая нагрузка сверх цены объекта для второго дома нередко складывается в районе 10-15% стоимости, на новостройке многое определяет ставка IVA. Реальные цифры по конкретному региону и сегменту лучше сверять с актуальными данными рынка — динамику цен мы отслеживаем в обзоре цен на недвижимость в Италии. А полную картину по объекту, налогам и связке с переездом удобнее собирать вместе со специалистом, который ведет именно вашу ситуацию.

Коротко о налогах и следующий шаг

Подведем итог. Налоги на недвижимость в Италии распадаются на три ясных этапа. При покупке - регистрационный налог 2% или 9% от кадастра для вторички либо IVA 4% / 10% / 22% от цены для новостроек, плюс нотариус. При владении - ежегодные IMU (основное жилье обычно освобождено, второе и элитное платят) и TARI за вывоз мусора; доход от аренды — по режиму cedolare secca от 21%. При продаже - налог на прирост 26%, если вы выходите из объекта быстрее 5 лет и это не основное жилье; в остальных случаях, как правило, освобождение.

И главное, что нужно держать в голове: покупка метров не дает вида на жительство — переезд и налоги по нему планируются отдельно. Если вы рассматриваете Италию как страну для жизни и инвестиций, имеет смысл сразу выстраивать связку из объекта, легального статуса и налогового режима. Разобраться в этом под вашу ситуацию помогут специалисты BRIDGES GLOBAL на странице инвестиционных программ Италии - или напишите нам напрямую через форму связи, чтобы получить расчет под конкретный объект и цель переезда.

Комментарий эксперта BRIDGES GLOBAL

Ниже — взгляд практика на то, как считать налоги на итальянскую недвижимость без типичных ошибок, с которыми приходят покупатели из СНГ.