8 статей расходов при ПМЖ Кипра — полная смета 2026

Почему смета важнее прайса застройщика

Застройщик называет цену объекта. Агент добавляет свою комиссию. А потом появляются гербовый сбор, transfer fee, нотариус, переводы, банковский счет и страховка. Итоговая сумма отличается от стартовой на €9 000-14 000 — и это без учета вашего перелета и временного жилья.

Программа Regulation 6(2) дает пожизненное ПМЖ без языкового ценза и без требования постоянно жить на острове. Достаточно приезжать раз в два года. Это делает Кипр удобным вариантом для тех, кто ведет бизнес в другой стране и хочет иметь европейский статус без переезда.

Читайте про саму программу: ПМЖ Кипра — условия и требования и подробный гид по программе.

Ниже — восемь статей расходов по порядку. Берите лист и считайте вместе с нами.

Статья 1. Недвижимость: от €357 000 на практике

Минимальный порог по программе — €300 000. Но сумма вырастает сразу после слова «новостройка».

Для квалификации объект должен быть куплен у застройщика как первичная продажа. Вторичный рынок формально не запрещен, но на вторичке сложнее доказать, что цена сделки соответствует требованиям программы. Большинство юристов советуют новостройку.

Новостройка облагается НДС 19%. Значит, квартира за €300 000 стоит на самом деле €357 000. Это не налог сверху — это уже включено в цену договора с застройщиком, но важно понимать, что именно вы платите.

Если объект превышает €300 000 (а в Лимасоле или Никосии это норма), НДС начисляется на всю сумму. Квартира за €400 000 обойдется в €476 000.

Практический совет: запрашивайте у застройщика price list с указанием цены с НДС и без. Некоторые указывают цену без НДС, и разница неприятно удивляет при подписании договора.

Статья 2. Гербовый сбор: €460-800

Гербовый сбор (stamp duty) уплачивается при регистрации договора купли-продажи. Ставка фиксирована и не зависит от выбора района или типа объекта.

Расчет простой. На первые €170 000 — €200 фиксированно. На сумму сверх €170 000 — 0,2%.

Пример для объекта €300 000 (без НДС): €200 + (€130 000 × 0,2%) = €200 + €260 = €460.

Пример для объекта €357 000 (с НДС): €200 + (€187 000 × 0,2%) = €200 + €374 = €574.

Максимальная сумма сбора ограничена €20 000 — это важно для дорогих объектов.

Практический совет: оплатите гербовый сбор в течение 30 дней с момента подписания договора. Просрочка — штраф 10%.

Статья 3. Transfer fee: 0% или 3-8% — зависит от объекта

Transfer fee — налог на передачу права собственности. Его платят при получении Title Deed (свидетельства о праве собственности).

Ставка зависит от кадастровой стоимости объекта. До €85 000 — 3%, от €85 000 до €170 000 — 5%, сверх €170 000 — 8%.

Для новостроек, где НДС уже уплачен, transfer fee временно обнулен — такая льгота действовала несколько лет. Но льготный режим периодически продлевается решением парламента, и в 2026 году статус нужно уточнять у юриста на момент сделки.

Если льгота действует: вы не платите transfer fee на новостройку. Это экономия €10 000-20 000 на типовом объекте.

Если льгота не действует или объект вторичный: закладывайте 3-8% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость на Кипре обычно ниже рыночной, но разброс значительный.

Практический совет: уточните статус льготы у нотариуса или юриста до подписания договора, а не после.

Статья 4. Юрист по ПМЖ и due diligence: €5 000-8 000

Это самая вариативная строка сметы. Диапазон широкий, потому что объем работы зависит от сложности вашей ситуации.

В базовый пакет входит: проверка объекта и застройщика, подготовка договора, сопровождение регистрации, подача заявления на ПМЖ, коммуникация с департаментом миграции.

Due diligence — это проверка источника средств. Департамент миграции Кипра требует подтвердить, что деньги на покупку получены законно. Нужны выписки по счетам, налоговые декларации, иногда — справки о доходах компании. Подготовка этого пакета занимает время и входит в работу юриста.

Дополнительно оплачивается: включение детей или супруга в заявление (€500-1 500 на члена семьи), получение доверенности, если вы не можете лично присутствовать на всех этапах.

Практический совет: не выбирайте юриста только по цене. Ошибка в пакете документов откладывает одобрение на 3-6 месяцев.

Статья 5. Нотариус, апостиль и переводы: €2 000-3 500

Эта строка часто удивляет заявителей — кажется, что документы уже есть и переводить нечего. На практике список длинный.

Что нужно апостилировать и переводить на греческий или английский: свидетельство о рождении, свидетельство о браке, паспорт (нотариальная копия), документы об источнике дохода, налоговые декларации страны проживания, иногда — документы о компании или активах.

Апостиль в большинстве стран СНГ стоит €50-150 за документ. Нотариальный перевод на Кипре — €80-200 за страницу, в зависимости от объема. Итого за полный пакет семьи из двух человек — €2 000-3 500 реалистичная оценка.

Практический совет: начинайте сбор документов за 2-3 месяца до предполагаемой сделки. Апостиль в некоторых странах занимает 2-4 недели.

Статья 6. Госпошлина за ПМЖ: €500 на заявителя

Это фиксированная и самая предсказуемая строка сметы. Госпошлина за рассмотрение заявления по программе Regulation 6(2) составляет €500 на каждого взрослого заявителя.

За детей до 18 лет пошлина не взимается или значительно меньше — уточняйте актуальный тариф у юриста, так как регуляция периодически обновляется.

Для семьи из двух взрослых: €1 000 госпошлины. Это разумная сумма на фоне остальных расходов.

Важно: пошлина уплачивается при подаче заявления и не возвращается в случае отказа. Именно поэтому правильно подготовленный пакет документов — это не формальность, а экономия €500-1 000.

Практический совет: сохраняйте квитанции об оплате пошлины — они входят в архив документов заявителя.

Статья 7. Кипрский банковский счет: от €3 000 остаток

Банковский счет на Кипре не обязателен по условиям программы, но на практике нужен почти всегда. Без него сложно провести сделку, оплатить коммунальные услуги и подтвердить финансовую активность на острове.

Кипрские банки — Bank of Cyprus, Hellenic Bank, AstroBank — открывают счета нерезидентам, но требуют личного визита и пакета документов (паспорт, подтверждение адреса, источник средств).

Минимальный остаток зависит от банка и типа счета: от €3 000 для базового текущего счета до €10 000-25 000 для премиальных пакетов.

Комиссия за открытие счета: €150-300. Ежегодное обслуживание: €100-400 в зависимости от пакета.

Заморозка средств: для программы Regulation 6(2) требуется подтвердить доход вне Кипра (от €50 000 в год на заявителя + €15 000 на супруга + €10 000 на ребенка). Банковские выписки кипрского счета могут помочь в этом подтверждении.

Практический совет: откройте счет за 1-2 месяца до подачи на ПМЖ, чтобы накопить историю операций.

Комментарий эксперта

«ПМЖ Кипра — одна из программ, где бюджет удобно поддается точному расчету заранее. Большинство расходов фиксированы или ограничены узким диапазоном. Главная переменная — это объект и то, действует ли в момент сделки льгота по transfer fee. Если льгота действует, вы экономите €10 000-20 000 — это существенно. Поэтому один из первых вопросов юристу должен быть именно об этом. Второй ключевой момент — подтверждение дохода. Формально нужно €50 000 в год на заявителя. Но если структура дохода нестандартная (дивиденды из офшора, аренда нескольких объектов, криптовалюта) — подготовка пакета занимает 2-3 месяца. Начинайте сбор финансовых документов параллельно с выбором объекта, а не после подписания договора.»

Дмитрий НадьКонсультант BRIDGES по международному налогообложению

Статья 8. Медицинская страховка: €500-1 200 в год

GESY — государственная система медицинского страхования Кипра — распространяется на резидентов. До получения ПМЖ вы резидентом не являетесь, поэтому государственная страховка вам недоступна.

Программа Regulation 6(2) требует наличия медицинской страховки, покрывающей Кипр. Это условие проверяется при подаче заявления.

Стоимость частной страховки зависит от возраста заявителя и набора покрытий. Для человека 35-45 лет базовый полис — €500-700 в год. Для человека 55-65 лет с расширенным покрытием — €900-1 200 в год.

На семью из двух взрослых: €1 000-2 400 в год. Это регулярный расход, а не разовый.

После получения ПМЖ вы получаете право на GESY. Взнос в GESY для нерезидентов с доходом вне Кипра минимален — около €300-400 в год.

Практический совет: покупайте страховку у международного провайдера с покрытием на Кипре — это дешевле, чем у местных агентов.

Полная смета: все 8 статей в одной таблице

Итого сверх стоимости объекта на 1 заявителя: €9 000-14 000 единовременно + €500-1 200 ежегодно на страховку.

Итого на семью из 4 человек (2 взрослых + 2 детей): объект €357 000 + €11 000-17 000 единовременно + €1 000-2 400 ежегодно на страховки.

Подробнее о ценах: стоимость ПМЖ Кипра — полный разбор.

Due diligence: что проверяет департамент миграции

Due diligence при ПМЖ Кипра — это не формальность. Департамент миграции изучает два блока: источник средств на покупку объекта и стабильность дохода для жизни на острове.

По источнику средств: нужно показать, что деньги на объект получены легально. Принимаются налоговые декларации за 2-3 года, выписки по счетам, документы о продаже актива или бизнеса, дивидендные выплаты. Наличные без истории — проблема.

По доходу: программа требует подтвердить доход вне Кипра не менее €50 000 в год на заявителя, €15 000 на супруга, €10 000 на каждого ребенка. Для семьи из четырех — €85 000 в год минимум. Источники: зарплата, дивиденды, аренда, пенсия, банковские проценты.

Что усложняет проверку: корпоративные структуры без прозрачной отчетности, доход в криптовалюте без конвертации через банк, займы как источник средств, документы из стран с закрытыми реестрами.

Что ускоряет: единый банк для всех операций, задекларированный доход в стране проживания, чистая история без судебных разбирательств.

Требования к документам: полный список требований для ПМЖ Кипра.

Расходы на семью: считаем правильно

Программа позволяет включить в заявление супруга, детей до 25 лет и родителей обоих супругов без возрастного ограничения. Это одно из самых широких семейных условий среди европейских программ резидентства.

Но каждый дополнительный член семьи добавляет расходы. Давайте считать.

Супруг: дополнительный доход €15 000 в год (нужно подтвердить), апостиль документов (+€500-800), включение в заявление юриста (+€500-1 000).

Ребенок до 18 лет: подтверждение дохода €10 000 в год, документы (+€300-500), госпошлина минимальная или нулевая.

Ребенок 18-25 лет: нужно доказать, что он на иждивении (студент или без работы). Те же €10 000 дохода. Апостиль свидетельства о рождении и документы об учебе (+€500-800).

Родители: доход €10 000 в год на каждого, полный пакет документов, госпошлина €500 с человека. На двух родителей: +€1 000 госпошлины, +€1 000-1 500 на документы.

Итоговое правило: каждый дополнительный взрослый в заявлении обходится в €1 500-3 000 сверх основных расходов.

Кипр против других программ ЕС: по деньгам

ПМЖ Кипра стоит €357 000+ с учетом НДС. Это не самый дешевый вариант в Европе, но и не самый дорогой.

Греция Golden Visa: от €400 000 в Афинах и на популярных островах, от €250 000 в регионах — только реставрация или перевод нежилых помещений. Transfer fee 3,09%, без НДС на вторичку. Расходы сверх объекта — около €8 000-15 000.

Португалия Golden Visa: инвестиция в фонд от €500 000. Прямая покупка жилья больше не дает ВНЖ. Административные расходы — €5 000-10 000.

Мальта MPRP: аренда €12 000/год или покупка от €300 000 + взнос €100 000 + взнос НКО €10 000. Итого значительно дороже.

Что делает Кипр привлекательным: пожизненный статус без ежегодного продления, отсутствие требования постоянно жить на острове, широкая семейная программа, быстрое рассмотрение — около 2 месяцев.

Подробно о программе: ПМЖ Кипра — условия 2026.

3 ошибки при расчете бюджета на ПМЖ Кипра

Ошибка 1. Считать цену объекта без НДС. Застройщики часто указывают цену без НДС. Прибавляйте 19% сразу — это €57 000 на объект за €300 000. Бюджет с НДС принципиально другой.

Ошибка 2. Не закладывать ежегодные расходы. Страховка и банковское обслуживание — это не разовые траты. На семью из двух взрослых это €1 200-2 400 в год. За 10 лет — €12 000-24 000 дополнительно к начальным вложениям.

Ошибка 3. Экономить на юристе. Юрист за €3 000 кажется выгоднее юриста за €7 000. Но ошибка в пакете документов откладывает ПМЖ на 3-6 месяцев. Это дополнительный визит на Кипр, переделка апостилей (у некоторых срок действия 6 месяцев), нервы и потраченное время. Часто экономия оборачивается переплатой.

Итог: реальный бюджет на ПМЖ Кипра в 2026

Считаем финальную сумму для двух сценариев.

Сценарий 1: один заявитель, новостройка €300 000 + НДС.

Объект €357 000 + гербовый сбор €574 + transfer fee €0 (льгота) + юрист €6 000 + нотариус и переводы €2 500 + госпошлина €500 + банковский счет €3 500 + страховка €700/год = единовременно €370 074 + €700 ежегодно.

Сценарий 2: семья из 4 человек (2 взрослых + 2 детей), тот же объект.

Объект €357 000 + гербовый сбор €574 + transfer fee €0 + юрист €8 000 + нотариус и переводы €3 500 + госпошлина €1 000 (2 взрослых) + банковский счет €4 000 + страховки €1 400/год = единовременно €374 074 + €1 400 ежегодно.

Вывод: разница между «минимальным» и «семейным» сценарием — около €4 000-5 000 единовременно. Это небольшая сумма на фоне общего бюджета.

Основная экономия возможна на двух статьях: выбор объекта дешевле (если найдете в €300 000 с НДС) и transfer fee (если льгота продлена). Остальные расходы фиксированы или почти фиксированы.

Если хотите разобрать вашу конкретную ситуацию — свяжитесь с нами: бесплатная консультация.