Панама изменила ВНЖ за инвестиции: 300 000 $ только за новостройку, вклад в госбанке от 500 000 $

Коротко

• Указ президента № 17 от 8 сентября 2026 года опубликован в Официальном вестнике № 30613 16 сентября 2026 года и действует с этой даты. Он полностью заменяет указ № 722 от 2020 года и все поправки к нему.
• Новостройка от застройщика - по-прежнему от 300 000 $. Вторичная недвижимость - от 500 000 $.
• Новый вариант: срочный вклад от 500 000 $ в Banco Nacional de Panamá или Caja de Ahorros. В частном банке минимум остается 750 000 $.
• Ценные бумаги - от 500 000 $ через лицензированного брокера Панамы, список допустимых инструментов расширен.
• Вложение держат 5 лет и каждый год подтверждают в министерстве. Через 5 лет жизни в стране можно подать на гражданство.
• Если вложение сделано или договор подписан до 16 сентября 2026 года, подать по старым правилам можно в течение 6 месяцев.

Мой вывод короткий. Указ не закрывает программу, а сдвигает ее. Государство прямо пишет в преамбуле, что хочет поддержать стройку и сократить запас новых квартир без покупателей, а вторичный рынок, по его оценке, дает меньше рабочих мест. Отсюда разные цены. Для инвестора это значит: при бюджете 300 000 $ выбор сузился до новостроек, а при бюджете 500 000 $ появился вариант без недвижимости вообще.

Что поменялось по каждому варианту

В таблице стоит смотреть на две строки: вторичное жилье и вклад в государственном банке. Остальные суммы не изменились, поменялись условия.

Прежние суммы указаны по указу № 722 в редакции 2024 года, новые - по тексту указа № 17. Валюта Панамы, бальбоа, привязана к доллару один к одному, поэтому в указе суммы записаны в бальбоа, а платят в долларах.

Что это значит для вас. Если вы планировали ВНЖ через покупку квартиры на вторичном рынке за 300-400 тысяч, этот вариант больше не работает. Остаются новостройка той же цены или другой вид вложения.

300 000 долларов теперь работают только с новостройкой

Указ делит недвижимость на две категории. Первая продажа - это квартира или дом, которые никто до вас не покупал и в которых никто не жил, и продает их застройщик или его правопреемник. Вторичный рынок - все, что уже продавали, сдавали в аренду, где жили или что передавали постороннему лицу. Граница проходит не по году постройки, а по истории объекта: квартира в доме прошлого года, которую успели сдать арендатору, уже считается вторичной.

Указ перечисляет действия, которые не лишают объект статуса новостройки: раздел участка, регистрация улучшений, передача в фидуциарный фонд, слияние или реорганизация компании без продажи постороннему. Подтверждают статус выпиской из Публичного реестра, разрешением на строительство или ввод в эксплуатацию, налоговыми записями. Важная оговорка: власти могут не признать сделки, которые выглядят как попытка обойти минимум. Цепочка «застройщик продал своей компании, компания перепродала вам как новое» рискованна.

Отдельно сохранен вариант с договором обещания купли-продажи, то есть покупка квартиры на этапе строительства. Минимум тот же, 300 000 $, но условия стали жестче. Деньги вносят либо на фидуциарный счет в банке Панамы, откуда они уходят застройщику по договору, либо платят застройщику сразу 100%. Во втором случае нужна банковская гарантия в пользу инвестора: резервный аккредитив, безотзывный аваль или гарантия исполнения. Ее продлевают и показывают министерству каждый год, пока квартира не будет зарегистрирована на вас.

Есть и предел по времени. Жить в статусе только на основании договоров обещания можно не больше 3 лет в сумме. Если застройщик сорвал сроки, у инвестора есть 180 рабочих дней, чтобы заменить вложение другим вариантом, а новый договор обещания можно подписать только один раз. Не успели или второй договор тоже сорвался - ВНЖ отменяют.

Что это значит для вас. Покупка на этапе котлована по-прежнему дает ВНЖ, но теперь риск задержки стройки напрямую ложится на ваш статус. Проверка застройщика и банка-гаранта становится частью подготовки, а не формальностью.

Цена в договоре больше не равна сумме инвестиции

Это изменение я считаю самым недооцененным. Указ вводит понятие чистой засчитываемой стоимости. Это меньшая из двух величин, цены, которую вы действительно заплатили, и рыночной стоимости, за вычетом всех залогов на объекте. Если квартира стоит 320 000 $, а на ней ипотека на 40 000 $, чистая стоимость - 280 000 $, и для ВНЖ этого не хватит.

Кредит разрешен только сверх минимума. Можно купить квартиру за 450 000 $ и взять ипотеку на 150 000 $, если документы о кредите прозрачны. Но залог не должен опускать чистую стоимость ниже порога.

Министерство сверяет цену с кадастровой стоимостью, которую подтверждает земельное ведомство ANATI. При разумных сомнениях оно может потребовать независимую оценку. Оценщик должен быть признан Banco Nacional или Caja de Ahorros, не зависеть от продавца, застройщика, посредника и кредитора, а отчет должен быть не старше 6 месяцев. Платит за оценку заявитель. В зачет идет только то, что реально заплачено продавцу, застройщику или фидуциару.

Что это значит для вас. Завышенная цена в договоре больше не помогает дотянуть до порога. Перед покупкой стоит сравнить цену с рынком и кадастром, иначе сертификат могут не выдать. Эту часть мы закрываем через проверку объекта перед покупкой.

Почему вклад в госбанке стал самым простым вариантом

Раньше срочный вклад был самым дорогим входом: 750 000 $ в любом банке Панамы. Теперь для двух государственных банков, Banco Nacional de Panamá и Caja de Ahorros, порог снижен до 500 000 $. В частных банках минимум прежний. Государство не скрывает цель: в преамбуле указа сказано, что деньги нужны банкам для кредитования сельского хозяйства и ипотеки.

Условия вклада простые и строгие. Открывает его физическое лицо, срок не меньше 5 лет без перерыва, на вкладе не должно быть залогов, блокировок и обеспечения по чужим кредитам. Деньги должны прийти международным переводом со счета заявителя или его компании, где он конечный владелец. Банк выдает справку о вкладе, сроке, владельце и иностранном происхождении средств.

Почему я называю этот вариант простым. Не нужно выбирать квартиру, проверять застройщика, платить за оценку и содержать недвижимость. Нет риска, что стоимость объекта признают ниже порога. Обратная сторона тоже понятна: деньги заморожены на 5 лет в одном банке, а доходность определяет банк. Для того, кто сравнивает 500 000 $ во вторичной квартире и 500 000 $ на вкладе, вклад выигрывает по простоте, квартира - по возможной доходности и праву пользоваться жильем.

Что это значит для вас. При бюджете 500 000 $ и без желания владеть недвижимостью в Панаме вклад в государственном банке - самый короткий путь к сертификату инвестиции.

Ценные бумаги: та же сумма, больше инструментов

Порог для фондового рынка остался 500 000 $. Вложение делают лично или через компанию, где вы абсолютный конечный владелец, и только через брокерскую компанию с лицензией Суперинтендентства рынка ценных бумаг Панамы. Держать сумму нужно 5 лет без перерыва.

Указ перечисляет три группы инструментов. Первая - паи фондов частного капитала и венчурных фондов, которые вкладывают в компании, инфраструктуру и бизнес в Панаме. Вторая - облигации, казначейские ноты и другие долговые бумаги, выпущенные или гарантированные государством. Третья - акции, корпоративные облигации, паевые фонды и фонды недвижимости REIT, зарегистрированные и торгуемые под надзором регулятора.

Новая норма защищает от колебаний рынка. Если стоимость портфеля упала ниже 500 000 $ не по вашей вине, это само по себе не нарушение. Но после уведомления министерства сумму нужно восстановить за 90 календарных дней. Если вы сами продали бумаги, вывели деньги или заложили их, действуют общие правила замены вложения.

Что это значит для вас. Портфель стоит собирать с запасом выше порога, чтобы просадка рынка не заставляла докладывать деньги в течение 90 дней.

Сколько ждать: 15 рабочих дней в министерстве и 30 в миграционной службе

Указ впервые закрепляет предельные сроки. Министерство торговли и промышленности выдает сертификат инвестиции за 15 рабочих дней после приема полного комплекта через электронную платформу. Если документов не хватает, на исправление дают 15 рабочих дней. Не исправили - заявление закрывают, и все начинают сначала. Сертификат действует 3 месяца, за это время нужно подать в миграционную службу.

Миграционная служба по указу решает за 30 рабочих дней после получения полного комплекта в специальном окне для инвесторов. Подать можно до въезда в страну, через поверенного. Но карту постоянного жителя не выдадут, пока заявитель и члены семьи лично не пройдут биометрию и регистрацию в Панаме.

Сборы по указу: 5 000 $ в казну за рассмотрение и 5 000 $ миграционной службе как залог на случай депортации за основного заявителя. За каждого члена семьи - по 1 000 $ в казну и в миграционную службу.

Что это значит для вас. Без учета подготовки документов путь от сертификата до решения по указу занимает около двух месяцев рабочих дней. Реальный срок зависит от того, насколько чисто собран комплект с первой подачи.

Кто еще может подать по старым правилам

Указ оставляет окно для тех, кто начал раньше. Заявления, которые подали в министерство или миграционную службу до 16 сентября 2026 года, рассматривают по прежним суммам и условиям, при этом применяют новые процессуальные нормы, если они выгоднее. Если вложение сделано или обязывающий договор подписан до 16 сентября 2026 года, подать по прежним правилам можно в течение 6 месяцев с этой даты. Сертификаты инвестиции, полученные раньше, действуют до конца своего срока.

Еще одно окно касается владельцев ВНЖ по экономической состоятельности. Те, у кого такой статус или заявление в работе, могут в течение 12 месяцев перейти в категорию квалифицированного инвестора, если вложение соответствует новым суммам. Вложения, сделанные до 15 октября 2020 года, не засчитываются.

Что это значит для вас. Если вы купили квартиру на вторичном рынке за 300 000 $ до 16 сентября, подайте до середины марта 2027 года. После этого придется доходить до 500 000 $ или менять вариант вложения.

Семья, поездки и паспорт через пять лет

Членов семьи включают в заявление сразу. Новое правило касается тех, кто появился позже: ребенка, рожденного или усыновленного после одобрения, и супруга по браку, заключенному после решения. Их можно добавить в статус напрямую, если вложение сохраняется. Нужны справка министерства о действующей инвестиции, апостилированные свидетельства о браке или рождении, нотариальное письмо о финансовой ответственности и сборы по 1 000 $ в казну и в миграционную службу.

Если связь меняется, например при разводе, совершеннолетии ребенка или смерти основного заявителя, об этом сообщают в миграционную службу. Статус члена семьи решают отдельно, мотивированным решением и после выслушивания. Автоматической отмены указ не допускает.

О поездках. В тексте указа нет требования проводить в Панаме определенное число дней в году для сохранения ВНЖ. Обязательна личная биометрия до получения карты, ежегодное подтверждение вложения идет через поверенного. Для гражданства указ говорит о 5 годах постоянного проживания подряд и дополнительных условиях Конституции. Заявление подают через окно министерства, которое подтверждает, что вложение сохранялось все 5 лет.

Что это значит для вас. Если гражданство Панамы входит в ваши планы, присутствие в стране придется подтверждать отдельно. ВНЖ, который вы держите из-за рубежа, сам по себе к паспорту не ведет. Сравнение с другими странами региона - в статье о гражданстве Латинской Америки за инвестиции.

Кому подходит программа, в том числе гражданам России

Программа подходит тем, кому нужен постоянный ВНЖ без ежегодного продления в стране с долларом, банковской системой и прямыми рейсами в обе Америки и Европу. Это второй дом, запасной статус или основа для бизнеса в регионе. Она хуже подходит тем, кому нужен быстрый паспорт: гражданство здесь возможно только после 5 лет реального проживания.

Ограничений по гражданству в указе нет: речь идет о любом иностранце, который сделал вложение. Для граждан России сложность в другом. Указ требует, чтобы деньги пришли международным переводом и чтобы их путь был подтвержден банковскими документами, а для вклада - переводом SWIFT со счета на ваше имя или на вашу компанию. Значит, нужен счет в стране, откуда банк Панамы примет платеж, и полный пакет о происхождении средств. Этот этап мы готовим через подтверждение источника средств.

Документы из России проходят апостиль и перевод на испанский, это прямо предусмотрено указом для банковских писем и документов компаний. Подарки и переводы от третьих лиц указ прямо исключает из минимума, поэтому деньги от родственников стоит заранее оформить так, чтобы они стали вашими собственными.

Что это значит для вас. Для граждан России программа доступна на общих основаниях. Ограничивает не указ, а банковский путь денег, и его стоит выстроить до выбора объекта.

Когда я советую не торопиться

Первое: если вам нужна свобода передвижения по Европе. ВНЖ Панамы не дает права жить в ЕС. Для этой цели нужны европейские программы, и деньги лучше направить туда.

Второе: если бюджет около 300 000 $ и вы не готовы к новостройке. Брать первую попавшуюся квартиру у застройщика ради порога - плохая логика. Новые жилые комплексы в Панаме различаются по качеству и спросу на аренду, а выйти из вложения раньше 5 лет без замены нельзя.

Третье: если деньги нельзя перевести из-за рубежа с понятной историей. Указ строже прежнего к происхождению средств, и без этой части сертификат не выдадут, как бы удачно ни был выбран объект.

Четвертое: если вы рассчитываете на гражданство без переезда. Пять лет подряд постоянного проживания означают жизнь в стране, а не карту в кошельке.

Что это значит для вас. Торопиться стоит только тем, кто уже вложился до 16 сентября 2026 года и попадает в шестимесячное окно. Остальным важнее правильно выбрать вариант, чем успеть.

Что ВНЖ меняет в налогах, а что нет

Налоговая система Панамы построена на территориальном принципе: статья 694 Налогового кодекса облагает доход, полученный на территории Панамы, где бы его ни получили. Доход из зарубежных источников по общему правилу этим налогом не облагается. Для компаний в последние годы правила стали строже: ЕС исключил Панаму из налогового черного списка после реформы режима иностранных доходов, подробности - в статье о черном списке ЕС.

Сам по себе ВНЖ не меняет ваш налоговый статус в стране, где вы живете сейчас. Налоговое резидентство определяют дни и центр интересов, а не карта жителя. Если вы остаетесь жить в России или в ЕС, налоги там сохраняются. Расчет под конкретную семью лучше делать до вложения.

Что сделать до подачи

1. Определите цель: запасной статус, переезд или будущий паспорт. От этого зависит, нужна ли вам недвижимость в Панаме.
2. Выберите вариант по таблице выше и заложите запас над порогом, особенно для ценных бумаг.
3. Проверьте путь денег: счет за рубежом на ваше имя или на вашу компанию, выписки, письмо банка, апостиль.
4. Для недвижимости проверьте статус первой продажи, залоги и соответствие цены рынку и кадастру.
5. Для покупки на этапе строительства проверьте застройщика и банк, который выдаст гарантию.
6. Если вложение сделано до 16 сентября 2026 года, подайте в течение 6 месяцев с этой даты.

Как подготовлен материал

Материал основан на тексте указа президента Панамы № 17 от 8 сентября 2026 года, опубликованного в Официальном вестнике Панамы № 30613 от 16 сентября 2026 года, проверено 23 октября 2026 года. Прежние суммы указаны по указу № 722 от 15 октября 2020 года в редакции указов № 109 от 13 октября 2022 года и № 193 от 15 октября 2024 года, на которые ссылается новый указ, и по юридическим обзорам сентября и октября 2026 года. Территориальный принцип налогообложения описан по статье 694 Налогового кодекса Панамы в редакции закона № 1 от 2014 года. Сроки рассмотрения - предельные сроки по указу, а не статистика фактических решений. Материал не заменяет юридическое заключение по вашей ситуации.