Новый закон об иностранцах Черногории: ВНЖ за недвижимость от €150 000 сохраняется

Коротко

• 8 октября 2026 года правительство внесло в парламент новый закон об иностранцах и попросило рассмотреть его в срочном порядке. На 11 октября это законопроект.
• Закон вступит в силу через восемь дней после публикации, но применяться будет только со дня вступления Черногории в ЕС. До этого действует нынешний закон.
• ВНЖ за недвижимость сохраняется: собственность или доля от половины и налоговая оценка объекта от €150 000.
• ПМЖ по-прежнему через 5 лет, но подсчет отсутствий станет строже. Правило 30 дней для временного ВНЖ в новом законе не повторено.
• Переходных положений в проекте нет. Как действующие разрешения перейдут под новый закон, пока не ясно.

Что внесено в парламент

Правительство утвердило текст без заседания, письменным согласием большинства министров, и в тот же день направило его в парламент с просьбой о срочной процедуре. Это не поправки, а полностью новый закон, который должен заменить действующий. Парламент передал проект в законодательный комитет и комитет по политической системе, судебной власти и управлению.

Зачем он нужен. Черногория ведет переговоры о вступлении в ЕС, и миграционные правила должны совпасть с европейскими директивами. Отсюда новые для страны категории: голубая карта ЕС, внутрикорпоративный перевод, мобильность исследователей, статус долгосрочного резидента. И отсюда же главное условие, записанное в последней статье проекта: закон вступает в силу на восьмой день после публикации в официальном вестнике и применяется со дня вступления Черногории в Европейский союз.

Что это значит для вас. Сегодня не меняется ничего. Все разрешения выдают и продлевают по нынешнему закону, и так будет до вступления Черногории в ЕС.

Что остается: ВНЖ за недвижимость

Для владельцев квартир это главная новость, и она хорошая. Новый закон повторяет основание из действующего почти слово в слово. Временное проживание дают владельцу недвижимости, если он собственник или владеет долей не меньше половины, а налоговая оценка объекта составляет не меньше €150 000.

Порог в €150 000 действует с января 2026 года, когда в нынешний закон внесли поправки. Ключевое слово здесь - налоговая оценка. Стоимость считают не по цене в договоре, а по решению налоговой службы при расчете налога на переход права собственности. Вот где покупатели ошибаются чаще всего.

Представим пару, которая купила квартиру в Баре за €155 000. Сумма в договоре выше порога, и они спокойно идут подавать на ВНЖ. Но налоговая оценила объект в €142 000: старый дом, нет вида на море, район с низкими ценами по кадастру. Основания для ВНЖ нет, хотя заплатили они больше порога. Исправить это задним числом нельзя. Оценку надо было проверить до сделки, сравнив объект с решениями налоговой по похожим квартирам в том же районе.

Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии от порога стоимости освобождены и в нынешнем, и в новом законе. Отдельное инвестиционное основание на €250 000 в этот законопроект не вошло: оно в другом проекте поправок к действующему закону, который тоже пока в парламенте.

Что это значит для вас. Покупая ради ВНЖ, ориентируйтесь на налоговую оценку от €150 000, а не на цену в договоре. Это правило не меняется ни сейчас, ни после вступления в ЕС.

Как проверить налоговую оценку до сделки

Налоговая оценка не совпадает с рыночной ценой, и это нормально. Налоговая служба опирается на кадастровые зоны, тип и возраст здания, площадь и собственные данные о сделках. В курортных районах с дорогими новостройками оценка часто близка к цене. В старом фонде, в глубине от моря и в небольших городах она может оказаться заметно ниже.

Проверить это можно до подписания договора. Мы смотрим решения налоговой по похожим объектам в том же доме или квартале, сравниваем площадь и год постройки, проверяем, не числится ли объект в кадастре с меньшей площадью, чем по факту. Если запас над порогом небольшой, а объект в зоне с низкими кадастровыми ценами, лучше выбрать другую квартиру или доплатить за вариант с запасом, чем потом остаться без основания для ВНЖ.

Что это значит для вас. Запас над €150 000 по оценке нужен так же, как запас по бюджету. Покупка «впритык» к порогу - самая частая причина неприятных сюрпризов.

Как получить ВНЖ за недвижимость сейчас

Пока действует нынешний закон, порядок такой. Сначала объект проверяют: собственника, обременения, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, соответствие кадастру. Затем подписывают договор у нотариуса и регистрируют право в кадастре. После этого налоговая служба выносит решение о налоге на переход права, и в нем указана оценка объекта. Только с этим решением можно идти дальше.

С решением налоговой, выпиской из кадастра и личными документами подают заявление на временное проживание в отделение полиции по месту нахождения объекта. Разрешение выдают на год с ежегодным продлением. Важно соблюдать правило 30 дней: долгое отсутствие в стране без уведомления ставит продление под вопрос.

Документы для ВНЖ за недвижимость

Какие расходы заложить

Кроме цены объекта покупатель платит налог на переход права собственности по прогрессивной шкале от 3% при покупке вторичного жилья. В новостройке от застройщика вместо этого налога в цену обычно уже включен НДС. Добавьте услуги нотариуса, перевод документов, регистрацию в кадастре и, при необходимости, юриста, который проверит объект.

После покупки владелец каждый год платит налог на недвижимость: ставку устанавливает муниципалитет в пределах, заданных законом, и считают ее от оценки объекта. Сам ВНЖ требует ежегодных расходов: сборы за разрешение и карту, медицинская страховка, справки. Если вы сдаете квартиру, доход от аренды облагается в Черногории, и об этом тоже стоит помнить при расчете.

Что изменится после вступления в ЕС

Изменения касаются прежде всего того, как долго можно отсутствовать и как считается путь к постоянному статусу. Ниже сравнение действующего закона и законопроекта.

Временный ВНЖ станет гибче. Сейчас правило 30 дней жесткое: долгий отъезд без уведомления ставит статус под вопрос. В перечне оснований прекращения временного ВНЖ в новом законе этого правила нет. Для владельцев недвижимости, которые живут в Черногории не круглый год, это заметное послабление, но заработает оно только после вступления в ЕС.

Путь к ПМЖ станет строже. Срок прежний, 5 лет. Но теперь каждое отсутствие должно быть меньше шести месяцев подряд, а в сумме за пять лет не больше 10 месяцев. Сейчас достаточно одного из двух условий. Для ПМЖ, как и сейчас, нужен базовый черногорский язык.

Потеря ПМЖ получит четкие сроки. Статус прекращается после 12 месяцев подряд за пределами ЕС или шести лет за пределами Черногории. Это стандартная европейская формула для долгосрочных резидентов.

Что это значит для вас. Временный ВНЖ после вступления станет мягче к отъездам, а ПМЖ строже к реальному проживанию. Если цель - ПМЖ и затем гражданство, живите в стране по-настоящему уже сейчас.

Работа, бизнес и цифровые кочевники

Для работы новый закон вводит единое разрешение на работу и проживание. Оно выдается до одного года и продлевается до двух раз. Важная деталь: разрешение не отзывают только потому, что работа закончилась, если период без работы не превышает трех месяцев, а после двух лет в стране - шести месяцев.

Цифровые кочевники сохраняют свой статус: два года плюс еще два, после чего нужен перерыв в шесть месяцев перед новым разрешением. Отдельного основания «инвестиции» в перечне целей временного проживания нет: недвижимость, работа и удаленная работа идут отдельными пунктами.

Директора собственных компаний, которые сегодня получают ВНЖ через фирму, продолжат жить по этой логике: основанием служит работа. После вступления в ЕС ее будут оформлять по правилам единого разрешения.

Чего в проекте нет

В законопроекте нет переходных положений и нет статьи об отмене действующего закона. Значит, пока не ясно главное для тех, кто уже живет в стране. Как действующие разрешения перейдут под новый закон в день вступления в ЕС. Засчитаются ли годы, прожитые до вступления, в пять лет для ПМЖ. По каким правилам рассмотрят заявления, поданные накануне.

Обычно такие вопросы закрывают поправками при рассмотрении в парламенте или отдельным законом о переходе. Для заявителя это повод с первого дня хранить все документы о проживании: договоры аренды или собственности, регистрацию по месту жительства, отметки о въезде и выезде, счета за коммунальные услуги.

Что это значит для вас. Сохраняйте подтверждения проживания с первого года. Если переходные правила потребуют доказать стаж, они понадобятся.

Законопроект часто читают как угрозу ВНЖ через недвижимость. На деле это основание - одно из немногих, которые переходят в новый закон без изменений. Риск в другом: в проекте нет переходных правил. Поэтому мы советуем клиентам с первого дня хранить все доказательства проживания и следить за поправками в парламенте.

Даниэль КовачСтарший юрист по международному праву, BRIDGES

А что с гражданством

Закон об иностранцах гражданство не регулирует: для него в Черногории есть отдельный закон. Путь через натурализацию долгий: около десяти лет законного непрерывного проживания, знание языка и, как правило, отказ от прежнего гражданства, если нет соглашения о двойном гражданстве. Поэтому ВНЖ через недвижимость в Черногории - это прежде всего право жить у моря в Европе, а не короткая дорога к паспорту.

После вступления в ЕС черногорский паспорт станет паспортом гражданина ЕС, и интерес к натурализации вырастет. Но правила натурализации меняются отдельным законом, и в проекте об иностранцах о них ничего нет.

Когда Черногория вступит в ЕС

Черногория - лидер среди кандидатов на вступление и рассчитывает завершить переговоры в ближайшие годы. Правительство называет целью членство до конца десятилетия. Точной даты нет: ее определит закрытие всех глав переговоров и ратификация договора о вступлении всеми странами ЕС. Значит, у нынешнего закона впереди еще несколько лет.

После вступления Черногория станет страной ЕС, но не сразу войдет в Шенгенскую зону: для этого нужно отдельное решение. Поэтому ВНЖ Черногории сам по себе не даст свободных поездок по Европе до вступления в Шенген. Если Шенген нужен уже сейчас, стоит смотреть на сравнение Черногории и Греции.

Что делать покупателям и держателям ВНЖ

Итог

Новый закон об иностранцах - подготовка Черногории к членству в ЕС, а не ужесточение для инвесторов. ВНЖ через недвижимость от €150 000 сохраняется, временное проживание станет гибче, путь к ПМЖ строже к реальному присутствию. Применяться закон начнет только со дня вступления в ЕС, до этого работает нынешний порядок. Главный открытый вопрос - переходные правила.

Что отслеживать дальше: рассмотрение законопроекта в парламенте и поправки о переходе, судьбу отдельного проекта об инвестиционном основании на €250 000 и ход переговоров о вступлении. Мы обновим материал, когда парламент примет закон.

Как подготовлен материал

Законопроект - текст нового закона об иностранцах, внесенный правительством Черногории в парламент 8 октября 2026 года, и карточка проекта на сайте парламента. Действующие правила - консолидированный текст закона об иностранцах с поправками 2026 года. Материал подготовил Даниэль Ковач, старший юрист по международному праву BRIDGES. Все факты проверены 11 октября 2026 года.

По теме: ВНЖ Черногории: все основания, Черногория или Греция, Сербия или Черногория.