Гражданство Турции: новые правила оценки недвижимости с 28 сентября 2026 года

Коротко

• С 4 марта 2024 года отчет об оценке для гражданства принимали только от одной компании, GEDAŞ. Теперь подходит любая оценочная компания с лицензией SPK, действующим членством в Союзе оценщиков Турции (TDUB) и подключением к системе TADEBİS.
• Оценщика выбирает сам заявитель в портале WebTapu, или система назначает его автоматически.
• TTB, документ о подтверждении суммы, теперь можно использовать до 12 месяцев до подачи на тапу. Раньше срок был 6 месяцев.
• Фонд GYO, который продает объект иностранцу под гражданство, должен показать свой отчет об оценке из системы раскрытия KAP или заказать новый через WebTapu и TADEBİS.
• Порог $400 000 и правило, что оценка должна покрывать сумму сделки, остались прежними.

Что изменилось

Кадастр опубликовал объявления об изменении циркуляров 2024/2 и 2024/4 на своем сайте 29 сентября 2026 года. Основание - решение Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата от 18 сентября 2026 года. Первый циркуляр описывает, кто и как готовит отчеты об оценке. Второй - как кадастр проверяет сделки под гражданство.

Что это значит для вас. Очередь к одному оценщику больше не держит сделку. Зато выбор оценщика стал вашей ответственностью: отчет должен выдержать проверку кадастра.

Оценщик: выбор вместо очереди

С марта 2024 года отчет под гражданство делала только GEDAŞ, компания при государственном жилищном управлении. Так власти боролись с завышенными оценками. Обратная сторона была понятной: одна компания на всю страну, очереди и сдвинутые сроки сделок.

Теперь в обновленном циркуляре 2024/2 сказано прямо: отчеты для гражданства может готовить любая оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Дополнительно у нее должно быть действующее членство в TDUB и подключение к TADEBİS, государственной системе отчетов об оценке. Заявку подает собственник через WebTapu и сам выбирает компанию либо доверяет выбор автоматическому распределению.

Что такое отчет SPK и почему кадастр сверяет сразу три цифры - договор, оценку и платеж, мы подробно разбирали в статье об оценке SPK для гражданства Турции.

Что это значит для вас. Выбирайте оценщика с опытом сделок под гражданство. Заниженная оценка не даст TTB на нужную сумму, и сделку придется переделывать.

Срок TTB: 12 месяцев вместо 6

TTB - документ, которым кадастр подтверждает сумму сделки на основе отчета об оценке. Между выдачей TTB и подачей на переоформление тапу под гражданство теперь может пройти до 12 месяцев. Если срок вышел, отчет об оценке нужно делать заново.

Переходного правила в циркуляре нет. Срок считают на дату подачи на тапу, поэтому заявление, поданное после 28 сентября 2026 года, проверяют по новому сроку в 12 месяцев, даже если TTB выдан раньше.

Что это значит для вас. Если ваша сделка встала из-за того, что TTB старше 6 месяцев, проверьте даты заново. Возможно, новый отчет уже не нужен.

Покупка у фонда GYO

GYO - турецкий инвестиционный фонд недвижимости, у которого акции торгуются на бирже. Такие фонды строят и продают жилье, в том числе иностранцам под гражданство. Раньше сделки с GYO, как и с государственными компаниями, не проверяли через TTB.

По обновленному циркуляру 2024/4 фонд, который продает объект иностранцу под гражданство, должен до сделки представить свой отчет об оценке, опубликованный в системе раскрытия KAP, или заказать новый отчет через WebTapu и TADEBİS. Если фонд приносит отчет из KAP, отделение кадастра отправляет запрос в управление по делам иностранцев и действует по его ответу.

Отдельно про Emlak Konut, крупнейший фонд с государственным участием: в разборах турецких юристов и агентств говорится, что новое правило касается и его.

Что это значит для вас. Покупка у GYO больше не означает «без оценки». Закладывайте время на запрос в кадастр, если фонд приносит свой отчет.

Что сделать сейчас

1. Проверьте дату TTB по вашей сделке и посчитайте 12 месяцев до подачи на тапу.
2. Если отчета еще нет, выберите оценщика с лицензией SPK и опытом сделок под гражданство, а не первую компанию из списка.
3. Сверьте оценку с суммой в договоре до подачи. TTB подтверждает только ту сумму, которую покрывает отчет.
4. Если покупаете у фонда GYO, попросите у продавца отчет из KAP заранее и заложите время на ответ кадастра.
5. Сохраните все платежные документы и справки о покупке валюты: кадастр сверяет их с суммой сделки.

Полный список изменений программы за 2026 год собран в обзоре изменений гражданства Турции в 2026 году, а порядок сделки - в статье о гражданстве Турции через недвижимость.

Как подготовлен материал

Материал основан на объявлениях Генерального управления кадастра Турции от 29 сентября 2026 года об изменении циркуляров 2024/2 и 2024/4, на обновленном тексте циркуляра 2024/2 в публикации Союза оценщиков Турции и на изложении текста циркуляра 2024/4 турецкими юристами. Отдельное руководство кадастра по применению новых правил на дату публикации не вышло: при его появлении статья будет обновлена. Это не юридическая консультация по конкретной сделке.